Marzenie o własnym domu lub mieszkaniu do spełnienia wymaga od nas posiadania pokaźnych sum pieniędzy. Czasem odkładanie ze swoich zarobków może oznaczać, że na zakup takiego mieszkania będziemy musieli czekać długie lata. Dla osób, które już teraz chciałyby cieszyć się własnym kątem, stworzony został kredyt hipoteczny, czyli wyjątkowy produkt bankowy, który cechuje celowość i konieczność sprostaniu kilku wymogom. Staranie się o ten rodzaj zobowiązania oznacza również podjęcie decyzji dotyczącej tego, czy interesują nas raty równe czy malejące. Jedne i drugie mają swoje wady i zalety. Czym należy się kierować przy podjęciu ostatecznej decyzji? 

Co wyróżnia finansowanie na mieszkanie?

Przede wszystkim warto zdać sobie sprawę z tego, co wyróżnia kredyt na mieszkanie. Jest to przede wszystkim zobowiązanie celowe, co oznacza, że otrzymujemy go na konkretny, ustalony wcześniej z bankiem cel. W tym przypadku nie wystarczy jedynie ustalić, czy dotyczyć nas będą raty równe, czy malejące, ale przede wszystkim konieczne będzie przedstawienie odpowiedniego harmonogramu prac. W związku z tym otrzymanie tego finansowania uzależnione jest od specyfiki nasze przyszłego domu bądź mieszkania. Z racji tego, że konieczne jest przedstawienie odpowiedniego harmonogramu, nie otrzymujemy od razu pełnej kwoty pieniędzy, ale bank wypłaca nam je w ustalonych wcześniej terminach tak, aby można było pokryć konieczne na ten czas wydatki, które dotyczą aktualnie wykonywanych prac budowlanych. Pamiętać powinniśmy również o tym, że w przypadku większości banków, niezbędne będzie posiadanie wkładu własnego wynoszącego 20% kosztu całej inwestycji.

Jakie wybrać raty?

Znając ostateczny koszt całej inwestycji i wiedząc, że nasz wkład własny powinien wynieść co najmniej 20% całej tej kwoty, jesteśmy w stanie w prosty sposób obliczyć to, o jaką kwotę kredytu będziemy się starać. Niezwykle ważne jest ustalenie czasu spłaty kredytu i rodzaju rat, gdyż od tego uzależniona będzie kwota miesięcznej spłaty kredytu. Co warto wiedzieć, kiedy nie wiemy, czy wybrać raty malejące czy równe? Przede wszystkim powinniśmy pamiętać o tym, że same raty będą wyznaczały nam kwotę regularnej comiesięcznej wpłaty na rzecz spłaty tego zobowiązania. Choć sama wysokość raty musi się mieścić w zdolności kredytowej klienta banku, konieczne jest również zdecydowanie o rodzaju rat, które będą nas dotyczyć. W tym przypadku mamy do wyboru raty równe i raty malejące. Tu warto pamiętać, że nie ma czegoś takiego jak raty rosnące, więc żaden bank tego typu oferty nam nie zaproponuje.

Kredyt z ratą malejącą 

Jeśli interesuje nas kredyt z ratą malejącą, wady i zalety tego rozwiązania będą dla nas z pewnością niezwykle istotne. Przede wszystkim raty malejące wyróżnia to, że głównym składnikiem takich rat jest kapitał, a na bieżąco płacone są odsetki. Oznacza to, że osoby zainteresowane niższym kosztem kredytu powinny zdecydować się właśnie na raty malejące. Tu jednak pamiętać należy o tym, że rozwiązanie to w większym stopniu obciąży domowy budżet, niż miałoby to miejsce w przypadku raty równej. Z pewnością wadą jest to, że trzeba wykazać się o wiele większą zdolnością kredytową, co oznacza, że niewielu kredytobiorców może sobie pozwolić na wybranie takiej właśnie raty. Choć koszt ostateczny kredytu będzie zdecydowanie niższy, początkowo będziemy musieli spłacać niebagatelnie wyższe sumy. Jednocześnie należy pamiętać o tym, że wysokość raty może podlegać dynamicznej zmianie wraz ze zmianą stawki WIBOR(R). Niewątpliwą zaletą może być to, że w ostatecznym rozrachunku rata może być niższa nawet o 1/3 kwoty od raty równej.

Wzór na raty kredytu – jak je obliczyć?

O ile w sytuacji, kiedy interesują nas raty równe, wzór na ich wyznaczenie jest niezwykle prosty, o tyle istnieje z tym większy problem, jeśli interesują nas raty malejące. Wzór na obliczenie zmiany tych rat może wydawać się skomplikowany, ale dla ułatwienia zostały stworzone profesjonalne kalkulatory kredytów hipotecznych. Dzięki nim obliczanie rat kredytu, zarówno równych, jak i malejących, nie stanowi większego problemu i możliwe jest szybkie porównanie, jaka opcja jest dla nas bardziej opłacalna. Wykorzystując stale aktualizowany przelicznik kredytowy, w prosty sposób odpowiemy sobie na pytanie: jaka rata kredytu będzie dla nas najlepszym rozwiązaniem.

Wcześniejsza spłata rat a kredyt hipoteczny

Niezależnie od tego, czy wybierzemy raty równe czy malejące, wcześniejsza spłata kredytu jest czymś, co zawsze może pojawić się jako nowa, dostępna i pożądana opcja. Jeśli przewidujemy, że taka sytuacja może mieć miejsce, warto sprawdzić, czy oferta banku nie przewiduje w takiej sytuacji dodatkowych opłat. Dla osób dążących do wcześniejszej spłaty kredytu, o wiele korzystniejszym rozwiązaniem jest wybranie raty malejącej, gdyż ostatecznie ewentualna „kara” będzie zdecydowanie mniejsza.

Zmiana rat w kredycie hipotecznym

Istotną kwestią jest to, czy możliwa jest zmiana rat równych na malejące w trakcie spłaty kredytu. W przypadku większości banków istnieje taka możliwość, jeśli minął ponad rok od podpisania umowy kredytowej. Bank rozpatruje złożony odpowiednio wniosek, ponownie sprawdza zdolność kredytową i za koszt ok. kilkuset złotych może dokonać zmiany rodzaju rat za sprawą odpowiedniego aneksu do umowy kredytowej.