Podatek od sprzedaży nieruchomości

Kupiłeś w ostatnich latach nieruchomość, ale potrzebujesz zmian i planujesz jej sprzedaż? W takim razie jako właściciel lokum będziesz zobowiązany do opłacenia podatku, jeśli od czasu zakupu nie upłynęło 5 lat. Poznaj aktualne przepisy i dowiedz się, kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości – zarówno tej kupionej na kredyt, jak i za gotówkę.

Co to jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

W naszym życiu bardzo często spotykamy się z sytuacjami, w których jesteśmy zobowiązani do zapłacenia różnego rodzaju podatków. Podobnie jest w przypadku, gdy decydujemy się sprzedać naszą nieruchomość. Wówczas na mocy tego typu transakcji, otrzymujemy wskazaną w umowie notarialnej kwocie, od której konieczne jest odprowadzenie podatku. Czy dotyczy on każdego rodzaju nieruchomości? Podatek od sprzedaży mieszkania, domu, czy też działki, to swego rodzaju finansowe obciążenie, które należy uiścić w przypadku zbycia nieruchomości, na co wskazuje obowiązujące prawo. Taki podatek dochodowy obowiązuje jednak nie w stosunku do całej kwoty transakcji, ale jak wskazuje nazwa, jest obliczany od kwoty naszego dochodu. Musimy zapłacić go jedynie w sytuacji, gdy zdecydujemy się pozbyć nieruchomości przed upłynięciem wskazanego przez ustawodawcę okresu 5 lat.

Kiedy podatek od nieruchomości nie obowiązuje?

Jak wyżej wspomniano, podatek od sprzedaży domu, działki i mieszkania płacimy w przypadku, gdy w ciągu 5 lat od pozyskania nieruchomości zdecydujemy się na jej sprzedaż. Istnieją sytuację, w których sprzedawca jest zwolniony z tego typu kosztów. Są to:

— Sprzedaż nieruchomości po upłynięciu 5 lat od dnia, w którym pozyskano nieruchomość. Np. kupiliśmy mieszkanie w 2010 roku, a w 2016 r. decydujemy się na jej sprzedaż, wówczas dotyczy nas zwolnienie z podatku.

— Kwota transakcji sprzedaży jest wyższa niż cena, za którą kupiliśmy nieruchomość. Np. kilka lat temu nabyliśmy dom za 400 tys. zł., a obecnie sprzedajemy go za 350 tys. zł., wówczas nie ponosimy żadnego podatku dochodowego, bo nie uzyskamy żadnego dochodu od sprzedaży.

Sprzedaż domu podatek – kiedy musimy go zapłacić?

Podatek od sprzedaży nieruchomości i zasady jego opłacania są jasno określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wskazują aktualne przepisy, musimy uiścić go, gdy na mocy transakcji uzyskamy przychód wynikający z takich sytuacji jak:

— Sprzedaż nieruchomości lub jej części i udziałów w nieruchomości;

— Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego;

— Zbycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

— Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Ponadto, podatek od wzbogacenia nieruchomości to nic innego jak podatek dochodowy od osób fizycznych. Oznacza to, że dotyczy on wyłącznie osób fizycznych, które nie są przedsiębiorcami, a transakcja sprzedaży nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Pamiętajmy o okresie wynoszącym 5 lat, po którego upłynięciu jesteśmy zwolnieni z podatku.

Kto płaci podatek od sprzedaży działki, mieszkania lub domu?

Bardzo często zastanawiamy się, czy sprzedający działki płaci podatek, czy taka opłata obciążą kupującego. Zazwyczaj słyszy się o różnego rodzaju podatkach, które muszą pokryć obie strony. W przypadku podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, dotyczy on wyłącznie sprzedawcy. Z kolei strona kupująca uiszcza podatek od kupna mieszkania, czyli inaczej podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania, która została jasno określona w umowie notarialnej.

Jeśli chodzi o sprzedawcę, musi on pokryć inną opłatę, jaką jest podatek przy sprzedaży mieszkania, który dotyczy dochodu, jaki uzyskujemy na mocy transakcji sprzedażowej. Pamiętajmy, że obowiązuje on zarówno przy zbyciu mieszkania, jak również w przypadku innego rodzaju nieruchomości, np. domu, działki budowlanej, lokalu użytkowego itp.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Jeśli interesuje nas sprzedaż mieszkania, podatek zawsze musimy wyliczać na podstawie dochodu, który uzyskamy w wyniku sprzedaży domu, mieszkania czy działki. Warto pamiętać, że nie dotyczy on całej kwoty nieruchomości, a jedynie kwoty, która stanowi nasz „zarobek”. Jaki podatek od sprzedaży mieszkania zapłacimy? Warto zajrzeć do obowiązujących przepisów prawnych, a mianowicie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, podatek będzie wynosił 19% podstawy obliczenia podatku dochodowego. Jak wspomniano, podstawą jest nasz dochód, który uzyskujemy na mocy transakcji, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanych nieruchomości lub praw do nich.

Przykładowo: Kilka lat temu kupiliśmy lokal mieszkalny za kwotę 200 tys. zł., który obecnie sprzedajemy za 350 tys. zł. Nasz dochód bowiem wynosi 50 tys. zł., więc od tej kwoty musimy wyliczyć 19% podatku. W takiej sytuacji podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie 9,5 tys. zł.

Jaki podatek od sprzedaży domu zapłacimy?

Wysokość podatku zawsze wyniesie 19%, niezależnie od tego, jaki rodzaj nieruchomości sprzedajemy. Jeśli jednak nie chcemy samodzielnie wyliczać, jaką dokładnie kwotę musimy uiścić po przejściu tego typu transakcji, możemy skorzystać z gotowych kalkulatorów. Tego typu narzędzia są dostępne online zupełnie za darmo. Wystarczy dostęp do internetu i kilka minut, aby dowiedzieć się, ile podatku od sprzedaży mieszkania, domu, działki lub innej nieruchomości musimy odprowadzić.

W kalkulatorze podatku do sprzedaży nieruchomości należy podać poniższe informacje:

— Rok, w którym nabyliśmy nieruchomość;

— Rok sprzedaży nieruchomości;

— Przychód uzyskany na mocy transakcji;

— Koszty uzyskania przychodu;

— Suma dokonanych odpisów amortyzacyjnych;

— Kwota przychodu na cele mieszkaniowe.

Czy musimy płacić podatek od sprzedaży garażu?

Jeśli interesuje nas sprzedaż garażu, podatek obowiązuje nas jedynie w niektórych sytuacjach. Wszystko jest uzależnione od tego, do jakiej kategorii zaliczamy garaż, w którego posiadaniu jesteśmy. Mianowicie, ze względu na to, że garaż może zostać wybudowany w różnoraki sposób, a także w zależności od jego położenia, może stanowić on zarówno budynek, jak też budowlę. Aby ustalić, jaką formę przyjmuje garaż, który chcemy sprzedać, warto sprawdzić poniższe informacje:

— Garaż jako część budynku mieszkalnego (np. domu jednorodzinnego wolnostojącego lub szeregowego) — Podlega opodatkowaniu dochodowemu.

— Garaż wybudowany jako odrębny obiekt budowlany, wpisujący się w kryteria budynków — Podlega opodatkowaniu dochodowemu.

— Garaż bez fundamentów, który nie jest związany z gruntem (np. tzw. blaszak) — Podlega opodatkowaniu jako budowla lub może być zwolniony z opodatkowania, jeśli stanowi element architektury ogrodowej.

Podatek od zbycia nieruchomości – czy sprzedawca płaci VAT?

Bardzo często, gdy chcemy przeprowadzić sprzedaż nieruchomości, a podatek dochodowy nas dotyczy, zastanawiamy się, czy dodatkowo sprzedający musi uiścić podatek VAT. Warto wiedzieć, że tego typu opłata obowiązuje jedynie w przypadku transakcji sprzedażowej przeprowadzanej przez przedsiębiorców. Jak wspomniano, osoby prowadzące działalność gospodarczą i sprzedające nieruchomość, nie muszą płacić podatku dochodowego, jednak konieczne jest uiszczenie opłaty VAT.

Jak obniżyć podatek od sprzedaży ziemi, domu lub mieszkania?

Wiemy już, jaki podatek od sprzedaży działki lub innej nieruchomości zapłacimy. Jednak wielu z nas zastanawia się, czy sprzedawca może obniżyć wysokość podatku do odprowadzenia?

Często zdarza się, że sprzedawcy decydują się na nieuczciwe praktyki, których celem jest zaniżenie rynkowej wartości mieszkania, co umożliwia im uiszczenie mniejszego podatku. Pamiętajmy, że nie warto podejmować takich czynności, gdyż fiskus może samodzielnie zweryfikować, jaka jest rzeczywista wartość sprzedanego lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Wówczas, jeśli urząd będzie miał wątpliwości co do autentyczności kwoty sprzedaży mieszkania czy domu, może zażądać od nas podania szczegółowego uzasadnienia, dlaczego transakcja dotyczyła zaniżonej ceny. Dodatkowo, instytucja posiada prawo do powołania biegłego, który ustali rzeczywistą wartość nieruchomości, co często skutkuje obciążeniem sprzedawcy kosztami jego pracy.

Czy jednak istnieje zgodny z prawem sposób na obniżenie podatku? Sprzedawca  nie może zmniejszyć kwoty podatku, ale możliwe jest całkowite uniknięcie obowiązku odprowadzenia podatku od zbycia nieruchomości. Możemy uzyskać zwolnienie z opłaty, jeśli dochód z transakcji przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, czyli np. na zakup innej nieruchomości.

Zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości -jakie dokumenty potrzebne?

Niezależnie od tego, czy chcemy zminimalizować do zera podatek od sprzedaży działki rolnej, mieszkania, domu, czy działki budowlanej, konieczne jest przedstawienie kluczowych dokumentów. Są to:

— W przypadku upłynięcia karencji, należy przedłożyć dokumentację potwierdzającą nabycie nieruchomości w okresie dłuższym niż 5-lat temu. Np. kupiliśmy dom w 2015 roku., a sprzedajemy go w roku 2021, obowiązuje nas zwolnienie z podatku.

— W sytuacji, gdy dochód z transakcji sprzedażowej przeznaczymy na cele mieszkaniowe, należy udokumentować ten fakt fakturami lub umowami potwierdzającymi wydatki.

Jeśli na cele mieszkaniowe nie przeznaczymy całości dochodu, będziemy musieli zapłacić podatek od kwoty, która nie została wykorzystana. Zdarza się też, że konieczne będzie odprowadzenie odsetek, jednak możemy ich uniknąć, jeśli wcześniej w deklaracji PIT wskazaliśmy, że przeznaczamy na cele mieszkalne tylko część środków ze sprzedaży. Na przeznaczenie pełnej kwoty dochodu na cele mieszkaniowe mamy 3 lata od dnia, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Na jakie cele mieszkaniowe możemy przeznaczyć dochód, aby uzyskać zwolnienie z podatku? Są to:

— Zakup innej nieruchomości;

— Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;

— Spłata kredytu hipotecznego;

— Zakup materiałów budowlanych w przypadku budowy domu;

— Remont lokalu, którego jesteśmy właścicielami.

Podatek od sprzedaży działki budowlanej na mocy dziedziczenia

Wiemy już, że gdy przeprowadzimy sprzedaż działki budowlanej, podatek musimy odprowadzić, jeśli nieruchomość została przez nas kupiona, a okres 5 lat jeszcze nie upłynął. Jednak co w przypadku, gdy działkę uzyskaliśmy na mocy dziedziczenia? Wówczas, gdy sprzedawca otrzymał nieruchomość w formie darowizny lub spadku, również jest zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego w wyniku sprzedaży.

Pamiętajmy jednak, że w przypadku dziedziczenia, w pierwszej kolejności musimy odprowadzić podatek przy przyjęciu darowizny lub spadku, co jest zupełnie inną opłatą niż podatek za sprzedaż takiej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli chcemy przeprowadzić transakcję sprzedaży, konieczne będzie opłacenie kolejnych kosztów wynikających ze zbycia działki, domu lub mieszkania.

Ważną informacją dla dziedziczących jest nowelizacja przepisów, która jasno wskazuje, że 5-letni okres nie jest już liczony od dnia, w którym nastąpiła śmierć spadkodawcy, ale od daty nabycia przez niego nieruchomości. W wyniku obowiązujących przepisów, osoby, które na mocy spadku lub darowizny uzyskały nieruchomość, a była ona nabyta wcześniej niż 5 lat temu przez spadkodawcę, nie będą musieli uiszczać podatku dochodowego od darowizny. 

Zwolnienie z podatku

Wielu sprzedawców popełnia kolosalny błąd, sądząc że zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości obowiązuje automatycznie, a my nie musimy zgłaszać tego faktu do urzędu skarbowego. Jednak, jak się okazuje, konieczne jest poinformowanie instytucji o chęci skorzystania ze zwolnienia, składając roczne zeznanie podatkowe PIT 39. W takim dokumencie musimy wskazać sprzedaż nieruchomości, a także określić cele mieszkaniowe, na które chcemy wydać kwotę uzyskanego dochodu lub jej część.