Kredyt deweloperski

Kredyt deweloperski to forma finansowania, z której korzystają firmy zajmujące się inwestowaniem oraz budową domów wielorodzinnych w zabudowie szeregowej i osiedli mieszkalnych. Kto może skorzystać z takiego kredytu bankowego? Ile to kosztuje i jak złożyć wniosek? Sprawdź!

Co to jest kredyt dla dewelopera?

Kredyt deweloperski to swego rodzaju kredyt hipoteczny dla firm, z którego mogą skorzystać przedsiębiorcy nieruchomościowi, potrzebujący środków na wysokobudżetowe inwestycje budowlane. Jest to nic innego jak zobowiązanie celowe, z którego środki muszą być przeznaczone właśnie na wydatki związane z budową kolejnych osiedli mieszkaniowych. Takie zobowiązanie cechuje się bardzo korzystnymi warunkami i umożliwia uzyskanie nawet kilku milionów złotych, co zdecydowanie zachęca przedsiębiorców budowlanych do jego zaciągnięcia. Czynnikiem wpływającym na popularność takiego kredytu jest także fakt stale rosnącego zapotrzebowania na mieszkania przez Polaków i coraz większy popyt na rynku deweloperskim.

Jak działa kredyt deweloperski?

Kredyt pod inwestycje deweloperskie umożliwia przedsiębiorcom na rozpoczęcie dużej liczby projektów jednocześnie, co najczęściej nie jest możliwe w sytuacji, gdy korzystają oni ze środków firmowych. To doskonały sposób na swego rodzaju płynność finansową i inwestycyjną, gdyż korzystając z wysokich kwot uzyskanych w postaci kredytu, możemy sprawnie przechodzić do sprzedaży mieszkań i realizacji kolejnych inwestycji budowlanych.

Ważne! 

Porównując kredyt hipoteczny i kredyt deweloperski, warunki stawiane przez banki mają wiele podobieństw, zwłaszcza pod względem wkładu własnego. Deweloper, który chce zaciągnąć takiego zobowiązanie, musi posiadać min. 20% (lub więcej — w zależności od wysokości zobowiązania) środków w gotówce lub w innej postaci, np. działki budowlanej. 

Kredyt deweloperski warunki

Wiemy już, że kredyt pod inwestycje deweloperskie nie zostanie udzielony każdemu. Koniecznością, na którą zwracają uwagę banki, jest wkład własny, którego wysokość może różnić się w zależności od kwoty finansowania jak też od zdolności kredytowej. Ta z kolei jest wyliczana nieco inaczej niż w przypadku klasycznego kredytu hipotecznego, o który wnioskuje osoba prywatna. Nie bez znaczenia jest także Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku.

Wnioskując o kredyty deweloperskie, musimy wziąć pod uwagę fakt szczegółowej analizy zdolności kredytowej firmy oraz jej sytuacji finansowej. Przede wszystkim zwraca się tutaj uwagę na:

— Wywiązywanie się dewelopera z przeszłych zobowiązań;

— Biznesplan — Aby otrzymać kredyt deweloperski, biznesplan musi szczegółowo określać odpowiednią rentowność planowanego projektu;

— Doświadczenie na rynku nieruchomościowym;

— Szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach;

— Planowany zysk, jaki przyniosą inwestycje, na które deweloper przeznaczy środki;

— Dokładną lokalizację, w której powstanie nieruchomość;

— Sukcesy i porażki na rynku;

— Potwierdzenie sprzedaży określonej części nieruchomości.

Uwaga! 

Wedle ustawy deweloperskiej, przedsiębiorcy mają obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego w banku, który udzieli im kredytu deweloperskiego. Konto może być zamknięte lub otwarte, wówczas trafiają na nie środki wpłacane przez kupców nieruchomości, które są przeznaczane w transzach deweloperowi po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji, lub też trafiają do firmy dopiero po zawiązaniu umów sprzedaży nieruchomości, czyli po zamknięciu całego projektu inwestycyjnego. 

Jak wspomniano, dla banku liczy się lokalizacja planowanej inwestycji i jest to jeden z najważniejszych czynników sprawdzanych na etapie weryfikacji wniosków o kredyty deweloperskie. Z tego też powodu, w sytuacji gdy firma jeszcze nie ustaliła, w jakim dokładnie miejscu powstanie nowe osiedle, warto wziąć pod uwagę atrakcyjne położenie dla potencjalnego kupca. Wówczas zwiększy to nie tylko powodzenie inwestycji, ale też szanse na otrzymanie takiego zobowiązania. Nie bez znaczenia pozostaje także stosunek ceny sprzedaży do jakości nieruchomości, jakie mają powstać.

Kredyty deweloperskie a rachunek powierniczy

Chcąc zaciągnąć kredyt dla dewelopera, ustawa nakłada na przedsiębiorców obowiązek założenia rachunku powierniczego w formie otwartej lub zamkniętej w banku, który udzielił zobowiązania. Najczęściej bank nie narzuca kredytobiorcom, jaki rodzaj konta należy założyć, wówczas deweloperzy mają wolny wybór.

Otwarty rachunek powierniczy wiąże się z cyklicznymi wpłatami w transzach, które trafiają na konto firmy deweloperskiej według określonego harmonogramu. Wybierając konto otwarte, musimy pamiętać, że bank będzie kontrolował postęp inwestycji. Po realizacji kolejnego etapu, bank wypłaca deweloperowi 10-25% kosztów projektu. Oznacza to, że każdy etap jest finansowany ze środków wpłacanych przez klientów uzyskujących nieruchomości.

Zamknięty rachunek powierniczy przewiduje wpłatę przez kupców środków za zrealizowane etapy inwestycyjne wedle podpisanej umowy deweloperskiej. Wybierając taki rodzaj konta, deweloper otrzymuje całość środków dopiero o tym, gdy nabywca nieruchomości otrzyma prawo będące przedmiotem umowy. Jest to bezpieczniejsza forma dla kupujących, jednak firma deweloperska wówczas musi samodzielnie uzyskać pieniądze na budowę w inny sposób niż od nabywców, np. właśnie przez zaciągnięcie kredytu. Na taki rachunek decydują się deweloperzy realizujący inwestycje na rynku od dłuższego czasu, chcący zwiększyć wiarygodność w oczach konsumenta.

Jakie dokumenty przygotować, aby dostać kredyt dla dewelopera?

Wiemy już, jakie podstawowe wymogi stawiają przed nami banki udzielające kredytów deweloperskich. Niezbędne jest jednak także przygotowanie określonej dokumentacji, którą musimy dołączyć do wniosku, starając się o takie zobowiązanie. Są to przede wszystkim:

— Dokumenty rejestrowe firmy;

— Szczegółowa dokumentacja świadcząca o kondycji finansowej firmy;

— Biznesplan planowanych inwestycji;

— Pozwolenie na budowę;

— Projekt budowlany.

Kredyt deweloperski a biznesplan — na co zwrócić uwagę?

Jednym z najważniejszych dokumentów, które są niezbędne podczas starania się o kredyty deweloperskie, jest biznesplan. Musi zawierać on szczegółowy opis przedsiębiorstwa oraz niezbędne dane dotyczące planowanego projektu inwestycyjnego. Warto pamiętać, aby w biznesplanie zawrzeć informacje o dokładnym przebiegu harmonogramu poszczególnych etapów inwestycji, jej kosztach, grupie klientów, dla której powstaje, a także o sposobach i pozyskania.

W Biznesplanie musimy umieścić również niezbędne dane finansowe, będą to:

— Bilans;

— Rachunek zysków i strat wedle prognozowanych kosztów i zysków ze sprzedaży nieruchomości;

— Rachunek przepływów środków;

— Wskaźnik rentowności inwestycji.

Kredyt deweloperski dla nowej firmy

Ze względu na powyższe, w sytuacji, gdy chcemy zaciągnąć zobowiązanie na wysoką kwotę, kredyt deweloperski dla nowej firmy nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. Jeśli niedawno założyliśmy działalność i chcemy rozpocząć inwestycje na rynku budowlanym, nie mamy pewności, że bank udzieli nam tego typu kredytu, zwłaszcza gdy nie mamy możliwości potwierdzenia własnych sukcesów budowlanych. Wówczas może okazać się, że zdolność kredytowa firmy jest zbyt niska, aby bank pozytywnie rozpatrzył wniosek. Możemy jednak samodzielnie sprawdzić jej orientacyjną wysokość w specjalnych kalkulatorach. Pomoże to nam oszacować realne szanse na kredyt deweloperski dla nowej firmy. Pamiętajmy, że w takich sytuacjach bank może wymagać wniesienia wyższego wkładu własnego.

Co zrobić, aby kredyt deweloperski dla nowej firmy był realny? W takich przypadkach możemy zdecydować się na utworzenie spółki celowej pod konkretny projekt budowlany. Tego typu praktyki umożliwiają bankom zyskanie większej kontroli nad realizacją inwestycji nieruchomościowych. Dzięki temu nowi na rynku przedsiębiorcy mają większe szanse na uzyskanie potrzebnych środków nawet od pierwszego dnia działalności.

Spółka celowa zazwyczaj przyjmuje formę spółki z o.o., posiadającej kapitał i środki na realizację konkretnego planu. Jej wspólnicy muszą mieć odpowiednią historię kredytową, gdyż ma ona niebagatelny wpływ na ich zdolność badaną przez bank.

Kredyty deweloperskie — na co wydamy środki?

W ramach kredytu deweloperskiego możemy sfinansować różnego rodzaju wydatki nieruchomościowe. Będą to np.:

— Budowa lokali mieszkalnych;

— Remont nieruchomości;

— Wykończenie nieruchomości, która jest w trakcie budowy;

— Budowa lokali komercyjnych;

— Refinansowanie innych inwestycji nieruchomościowych;

— Uzyskanie akcji lub udziałów od innych przedsiębiorców budowlanych;

— Nabycie działki budowlanej pod inwestycje;

— Sporządzenie projektu budowlanego;

— Zakup materiałów i maszyn budowlanych koniecznych do realizacji inwestycji;

— Reklama i marketing związane z planowanymi realizacjami budowlanymi.

Pamiętajmy, że budowa czy rozbudowa nieruchomości dotyczy nie tylko osiedli z blokami mieszkalnymi, ale także domów szeregowych, domów jednorodzinnych, bliźniaków, segmentów, apartamentowców, innych budynków wielorodzinnych, lokali użytkowych itp.

Kredyt deweloperski koszty

Podobnie jak w przypadku innego rodzaju zobowiązań bankowych, tak też wnioskując o kredyt dla dewelopera, mamy do czynienia z określonymi kosztami, jakie musimy ponieść, gdy bank udzieli nam finansowania. Na całkowity koszt takiego kredytu składa się nie tylko oprocentowanie, ale również prowizja pobierana przez bank. Jeśli chodzi o kredyt deweloperski, oprocentowanie jest uzależnione nie tylko od wysokości stopy WIBOR(R), ale również od marży danego banku. Przed wyborem kredytu, warto skorzystać z darmowych kalkulatorów, za pośrednictwem których orientacyjnie sprawdzimy, ile wynoszą koszty zobowiązania w poszczególnych bankach. Możemy także sprawdzić najlepsze oferty w internetowych rankingach.

Kredyty deweloperskie — na co zwrócić uwagę?

Zwłaszcza w przypadku chęci wnioskowania o wysoką kwotę kredytu, potrzebną do zrealizowania niemałe inwestycji, warto zachować nieco większą ostrożność. Wówczas możemy zbyt pochopnie podjąć decyzje wpływające na opłacalność wybranej oferty, a także rentowność naszej realizacji budowlanej. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na:

— Przeprowadzenie analizy rynku;

— Porównanie możliwości finansowania inwestycji;

— Sporządzenie szczegółowej dokumentacji projektowej;

— Przygotowanie konkretnego biznesplanu;

— Odpowiedni wybór rachunku powierniczego;

— Określenie odpowiedniego wkładu własnego (przy niższej zdolności kredytowej banki mogą wymagać więcej niż 20%);

— Przygotowanie szczegółowego harmonogramu prac;

— Zawarcie ryzyka strat w biznesplanie oraz ewentualnego niepowodzenia inwestycji z uwzględnieniem jego ograniczenia.

Kredyt deweloperski a kredyt u dewelopera

Wielu klientów, zastanawiających się nad zakupem mieszkania, jest zainteresowanych zaciągnięciem kredytu u dewelopera. W takich sytuacjach liczymy przede wszystkim na większą opłacalność niż w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny w banku. Musimy jednak wiedzieć, że kredyt deweloperski dla osoby fizycznej nie jest możliwy do zaciągnięcia od firmy deweloperskiej. Oznacza to, że deweloper wedle obowiązującego prawa nie może być kredytodawcą. Może jednak on zostać pośrednikiem w podpisaniu umowy o kredyt pomiędzy bankiem a klientem, chcącym zakupić mieszkanie z rynku pierwotnego. Zdarza się, że firma deweloperska współpracuje z bankami, co zdecydowanie przemawia na korzyść klientów, którym zależy na uzyskaniu najlepszych na rynku warunków.

Bowiem chcąc zaciągnąć kredyt u dewelopera, musimy wiedzieć, że firma nie może udzielić nam zobowiązania, jednak może pomóc w znalezieniu opłacalnej oferty bankowej. Dodatkowo, niektórzy deweloperzy nie pobierają żądnych prowizji za znalezienie korzystnych warunków, co powoduje jeszcze większą popularność tego typu rozwiązań.

Zasady udzielania tego typu kredytów nie różnią się zbytnio od tych, z jakimi mamy do czynienia biorąc klasyczny kredyt hipoteczny. Konieczne jest spełnienie ustalonych warunków, przede wszystkim posiadanie minimalnego wkładu własnego i posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Bank będzie dokładnie analizował naszą sytuację finansową, historię kredytową w BIK i inne czynniki świadczące o wiarygodności konsumenckiej i minimalizujące ryzyko banków. Konieczne jest także przygotowanie kluczowych dokumentów, np. zaświadczeń od pracodawcy, umów o pracę, dokumentacji potwierdzającej wpłacenie zaliczki u dewelopera, oświadczeń od dochodach, zeznań podatkowych, itp.; Przez wszystkie poszczególne etapy przeprowadzi nas kredytodawca po wydaniu wstępnej pozytywnej decyzji pożyczkowej.