Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Planujesz nabyć mieszkanie od firmy deweloperskiej? Musisz wziąć pod uwagę wiele czynników, które ułatwią Ci podjęcie rozsądnej decyzji. Poniżej przedstawiamy poradnik, jak kupić nieruchomość od dewelopera i uniknąć zbędnych nieprzyjemności!

Mieszkanie od dewelopera

Zastanawiasz się, jakich formalności należy dopełnić i na co zwrócić uwagę, decydując się na zakup mieszkania od dewelopera? Koszty w tym przypadku to przede wszystkim te, które dotyczą samego zakupu nieruchomości, jak i sporządzania aktów notarialnych. To jednak nie wszystko, gdyż warto poznać też szczegóły dotyczące tego, ile wynosi podatek od kupna mieszkania. Obecnie kwestie podatkowe obejmują nieruchomości z rynku wtórnego, gdyż te kupowane od deweloperów nie są opodatkowane po stronie kupującego – Ty zapłacisz tylko fakturę VAT za kupioną nieruchomość.

Interesujesz się tematyką nabycia nowej nieruchomości od dewelopera? A może chcesz wiedzieć, kiedy płaci się za mieszkanie od dewelopera i jakie dokumenty musi dać deweloper, by potencjalny klient mógł dopełnić formalności kredytowych? Wbrew pozorom, procedura zakupu mieszkania lub domu od dewelopera nie jest tak prosta, jak wyjście do sklepu na zakupy. W tym przypadku musisz uwzględnić wiele składowych, przeanalizować wszystkie za i przeciw, a także ocenić swoje możliwości finansowe.

Mieszkanie od dewelopera a zdolność kredytowa

Zanim dowiesz się dokładnie, jak kupić mieszkanie od dewelopera, koniecznie zbadaj swoje możliwości finansowe. Tylko po dokładnej ocenie zdolności kredytowej, będziesz w stanie podjąć decyzję o zakupie danej nieruchomości. Finalna cena zakupu może mieć tutaj kluczowe znaczenie. Jeśli Twoje dochody nie będą wystarczająco wysokie, a tym samym zdolność kredytowa zbyt niska – nie otrzymasz kredytu hipotecznego na zakup domu/mieszkania od dewelopera.

Chcesz wiedzieć, czy opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera? Tak, ale tylko pod warunkiem, że planujesz sfinalizować transakcję z naprawdę rzetelną i polecaną firmą. Tylko wtedy będziesz mieć pewność, że oddana do użytku nieruchomość spełni w 100% Twoje oczekiwania, będzie bezpieczna i należycie przygotowana do wykończenia przez nowego właściciela.

W kwestii badania zdolności kredytowej, warto uwzględnić kilka czynników, a mianowicie:

• wartość kupowanej nieruchomości,
• lokalizację,
• wysokość posiadanego wkładu własnego – najlepiej co najmniej 20% wartości inwestycji,
• dochody gospodarstwa domowego,
• obciążenia finansowe potencjalnych kredytobiorców,
• liczba osób na utrzymaniu.

To oczywiście tylko podstawowe czynniki, jakie mogą wpływać na finalną zdolność kredytową. Jeśli ta jest niewystarczająca, a koniecznie chcesz kupić już wybrany dom/mieszkanie – jedynym wyjściem z tej sytuacji jest zwiększenie wartości wkładu własnego. Jeśli chcesz pogłębić swoją wiedzę o tym, czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa, koniecznie zasięgnij porady u doświadczonego doradcy kredytowego, np. w banku lub zewnętrznym biurze kredytowym.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?

Wiele osób w dzisiejszych czasach zastanawia się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera. Otóż wyróżniamy kilka podstawowych aspektów, jakie warto sprawdzić przed podpisaniem umowy i wpłatą zadatku lub zaliczki na poczet zakupu nieruchomości. Sprawdź przede wszystkim:

• wpisy w Krajowym Rejestrze Długów – w ten sposób dowiesz się, czy deweloper jest wypłacalną firmą,
• opinie o deweloperze w sieci, np. od kupujących z innych inwestycji deweloperskich,
• wpisy w KRS – dobry deweloper powinien znaleźć się w tym rejestrze.

Warto też zastanowić się nad tym, czy deweloper musi być członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich? Zdecydowanie powinien – to gwarancja rzetelności oraz sygnał dla potencjalnych kupujących, ze warto wybrać inwestycję od takiego dewelopera. W sieci znajdziesz wiele pytań, które brzmią: Czy deweloper może mnie oszukać? Czy można zapłacić gotówką za zakup mieszkania od dewelopera?

Jeśli już zweryfikujesz rzetelność dewelopera, koniecznie weź też pod uwagę:

• prospekt informacyjny dla nieruchomości – ten powinien zawierać podstawową dokumentację inwestycji, harmonogram, opis warunków odstąpienia od umowy, a także standard wykończenia nieruchomości i cenę zakupu.
• dostępne metody finansowania inwestycji.

Wciąż nie jesteś pewny, czy kupno mieszkania od dewelopera jest bezpieczne? Możesz dodatkowo zabezpieczyć się poprzez dodatkowe zapiski w umowie, które dotyczą zwrotu wpłaconej zaliczki po uzyskaniu, np. trzech decyzji odmownych z banku odnośnie do udzielenia finansowania.

Uwaga! Jeśli wpłacisz zadatek podczas podpisywania umowy przedwstępnej – w razie uzyskania negatywnej decyzji kredytowej, nie będziesz w stanie odzyskać wpłaconych dotychczas pieniędzy.

Pamiętaj o tym, jeśli już decydujesz się na mieszkanie na kredyt od dewelopera. Wybór nieruchomości z rynku pierwotnego to przede wszystkim ryzyko trafienia na nieuczciwego sprzedawcę, dlatego przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów dokładnie sprawdzaj renomę dewelopera i wszystkie kwestie prawne związane z daną inwestycją.

Zakup mieszkania od dewelopera – formalności

Jeśli chodzi o zakup mieszkania od dewelopera – formalności dotyczą przede wszystkim kwestii notarialnych. W pierwszej kolejności musisz podpisać w obecności przedstawiciela dewelopera akt notarialny i umowę sprzedaży w biurze notariusza. W tym przypadku koszty najczęściej dzielą się po połowie na każdą ze stron i wynoszą raczej nie więcej niż 1000 złotych.

Sytuacja wygląda nieco inaczej w późniejszych etapach, np. podczas przekazania praw własności przez dewelopera. Tutaj liczy się wartość taksy notarialnej, która jest zależna od wartości kupionej nieruchomości. Obecnie koszty notarialne przy przekazaniu praw własności mogą sięgać nawet do kilku tysięcy złotych.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera – krok po kroku

Czy istnieje jedna, złota rada na temat tego, jak tanio i bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera? Niestety nie, ale proces zakupu można streścić w kilku prostych krokach, które pomogą Ci odpowiednio zaplanować działania.

1. Sprawdź inwestycję, cenę i zapoznaj się z prospektem informacyjnym.
2. Zbadaj swoje możliwości finansowania w bankach, np. z udziałem doradcy kredytowego od dewelopera.
3. Podpisz umowę deweloperską i wpłać wymagany wkład własny.
4. Odbierz mieszkanie.
5. Podpisz umowę i notarialne przekazanie praw własności.

Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania na kredyt, musisz też pamiętać o kilku formalnościach urzędowych. Konieczne będzie tu zgłoszenie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych – jeśli robisz to na własną rękę, zapłacisz zaledwie 200 złotych za dokonanie wpisy w sądzie rejonowym. Ile kosztuje przepisanie mieszkania od dewelopera? Tutaj koszty w dużej mierze zależą od wysokości taksy notarialnej. Na etapie przekazania praw własności do domu/mieszkania – będzie to wydatek nawet do kilku tys. złotych.

Wady i zalety mieszkania od dewelopera

Zanim podejmiesz finalną decyzję o zakupie nowego lokum, koniecznie sprawdź, jakie są wady i zalety kupna mieszkania od dewelopera. Mówiąc o atutach takiego rozwiązania, wyróżniamy:

• możliwość samodzielnego wykończenia mieszkania od podstaw,
• znacznie mniej obciążeń podatkowych,
• duży wybór mieszkań zarówno w centrach miast, jak i na obrzeżach,
• nowoczesne bryły budynków,
• wieloletnia rękojmia,
• zastosowanie nowoczesnych rozwiązań technologicznych i instalacji.

Oczywiście to tylko jedne z wielu powodów, dla których warto nawiązać współpracę ze sprawdzonym deweloperem. Mieszkania z rynku pierwotnego mają sporą przewagę nad tymi, które były już zamieszkane. Jeśli chodzi o wady zakupu mieszkania deweloperskiego, mowa o:

• wysokie koszty zakupu – często znacznie większe niż dla mieszkań z rynku wtórnego,
• wiele formalności do dopełnienia,
• ryzyko bankructwa dewelopera,
• presja czasu związana z dopełnieniem formalności kredytowych,
• możliwe opóźnienia w oddaniu nieruchomości do użytku.

Jakie dokumenty są niezbędne do zakupu mieszkania od dewelopera?

Zanim dopełnisz jakichkolwiek formalności, musisz wiedzieć, jakie dokumenty przy zakupie domu od dewelopera są wręcz niezbędne. Jeśli jesteś dopiero na etapie wyboru wymarzonego lokum i chcesz podpisać umowę z deweloperem… tak naprawdę, potrzebujesz tylko dowodu tożsamości i pieniędzy do pokrycia wpłaty własnej (jeśli starasz się o kredyt).

Sytuacja wygląda nieco inaczej, kiedy dochodzi już do odbioru domu od dewelopera. W tym przypadku niezbędna dokumentacja, to:

• zawiadomienie o zakończeniu budowy,
• dziennik budowy,
• projekt budowlany,
• projekt instalacji gazowej (jeśli występuje), elektrycznej, ogrzewania podłogowego, rekuperacji,
• oryginał decyzji o przyznaniu pozwolenia na budowę,
• protokół przeglądu kominiarskiego.

Warto też wiedzieć, że deweloper powinien przekazać w trakcie odbioru lokum: klucze i piloty do bram, instrukcje, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz gwarancje na urządzenia zamontowane w mieszkaniu.

Zakup mieszkania od dewelopera – podatki i opłaty

Po finalizacji transakcji z deweloperem warto widzieć, jakie formalności niesie ze sobą zakup mieszkania od dewelopera. Podatek należny za nabycie nieruchomości zostanie naliczony po złożeniu stosowanego wniosku w Urzędzie Miasta lub Gminy. Jego stawka jest odgórnie ustalana zgodnie z aktualnymi przepisami podatkowymi – dla mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 100 m2 podatek nie wyniesie więcej niż 100 złotych – w 2022 roku.

Uwaga! Kiedy kupujesz mieszkanie od dewelopera, nie musisz martwić się o podatek PCC od podpisanej umowy kupna-sprzedaży. Ten jest wymagany wyłącznie w przypadku osób, które nabyły nieruchomości z rynku wtórnego i wynosi 2% wartości inwestycji.

Zakup mieszkania od dewelopera a Urząd Skarbowy – to dość istotna kwestia, która jest poruszana przez wiele osób decydujących się na nabycie nowego lokum od dewelopera. Zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych – każdy zakup nieruchomości trzeba zgłosić do stosowanego Urzędu Skarbowego – najlepiej na formularzu IN-1, a można to zrobić bezpośrednio w Urzędzie Miasta lub Gminy.

Kupno mieszkania od dewelopera a notariusz – najważniejsze kwestie

Decydując się na kupno mieszkania od dewelopera – notariusz będzie osobą, z którą spotkasz się prawdopodobnie dwukrotnie. Pierwszy raz podczas podpisania umowy kupna-sprzedaży z deweloperem, natomiast drugi raz podczas przekazania aktu własności do mieszkania. Każdorazowo podczas wizyty w biurze notariusza, będziesz zobowiązany do uiszczenia stosownej opłaty na pokrycie tzw. kosztów notarialnych.

Podsumowanie

Już mniej więcej wiesz, jak kupić mieszkanie od dewelopera, na co zwrócić uwagę podczas dopełniania formalności i z jakimi kosztami musisz się liczyć. Zakup mieszkania od firmy deweloperskiej często trwa nawet do 2 lat (tyle, ile budowa nieruchomości). Warto jednak zdecydować się na zakup zupełnie nowego obiektu mieszkalnego, który posłuży Ci przez wiele lat użytkowania.

Transakcje z deweloperami najczęściej są w pełni bezpieczne, choć warto wcześniej sprawdzić, chociażby renomę dewelopera, a nawet wpisy w KRS i KRD. Dzięki temu zyskasz pewność, że decydujesz się na zakup mieszkania od rzetelnej firmy. Pamiętaj, że kiedy kupujesz mieszkanie od dewelopera, w grę wchodzą naprawdę duże pieniądze, dlatego odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów może okazać się kluczowe.

Podsumowując – warto kupić zupełnie nowe mieszkanie od dewelopera. W tym przypadku nie musisz martwić się o podatek PCC, stan budynku, a także o konieczność wykonania skomplikowanego remontu – tak, jak w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Kupując nową nieruchomość, wszystko wykończysz tak, jak tylko chcesz. Zastosuj się kilku prostych wskazówek z powyższego artykułu, a zakup mieszkania z rynku pierwotnego będzie naprawdę prosty i przyjemny.