hipoteka przymusowaSłowo „hipoteka” większość osób zapewne kojarzy z zakupem domu czy mieszkania. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku obciążenie nieruchomości jest po prostu dobrowolne i jest zabezpieczeniem dla banku, który pożycza klientowi pieniądze. Czym innym jest natomiast hipoteka przymusowa, gdzie zgoda właściciela nieruchomości nie jest konieczna. Co ważne, hipoteka przymusowa jest jedną z naprawdę skutecznych opcji na odzyskanie przez wierzyciela pieniędzy. Samo bowiem postępowanie egzekucyjne to szerokie pojęcie, które nie zawsze gwarantuje egzekucję wierzytelności. 

Co to jest hipoteka przymusowa? Jak to wygląda w prawie, a jak w praktyce?

Generalnie hipoteka jest rodzajem ograniczonego prawa rzeczowego, którego ustanowienie zabezpiecza spłatę danej wierzytelności. W ten sposób osoba, która pożyczyła pieniądze, może dochodzić należnych jej praw w postaci odzyskania wierzytelności. Roszczenia zostają zaspokojone z nieruchomości dłużnika. Nie jest to jednak wyłączna opcja, ponieważ przedmiotem hipoteki bywa nie tylko nieruchomość. Co jeszcze można do niej zaliczyć? Między innymi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dłużnika, użytkowanie wieczyste czy wierzytelność, która zabezpieczona jest hipoteką. 

W prawie wyróżnia się trzy rodzaje hipoteki:

– umowną – źródło tej hipoteki stanowi umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Przykład stanowi chociażby kredyt na mieszkanie – wówczas wierzycielem jest bank;

– ustawową – tworzona jest ona z mocy prawa;

– przymusowa – nie jest potrzebna tu zgoda dłużnika – właściciela nieruchomości do jej ustanowienia. Wystarczający jest tytuł wykonawczy, który stwierdza istnienie oraz wartość wierzytelności. 

Jeszcze innym rodzajem jest hipoteka odwrócona. W tym przypadku wierzyciel (bank) wypłaca klientowi systematycznie pieniądze w zamian za nieruchomość. Najczęściej klient otrzymuje te pieniądze do końca życia, a po jego śmierci wierzyciel przejmuje nieruchomość.

Jakie są różnice między hipoteką przymusową i umowną? 

Jak zostało wspomniane wyżej, do ustanowienia hipoteki przymusowej nie jest wymagane posiadanie zgody dłużnika. Wystarczające jest oświadczenie woli wierzyciela, a ponadto musi być do niego dołączony odpowiedni dokument – tytuł wykonawczy. W przypadku hipoteki umownej dłużnik zaś sam zgadza się na obciążenie hipoteką nieruchomości lub na udzielenie pewnych praw wierzycielowi w zamian za uzyskane od niego korzyści. 

Kiedy i na jakiej podstawie następuje ustanowienie hipoteki przymusowej?

W celu ustanowienia takiego rodzaju hipoteki konieczne jest istnienie wierzytelności, która dodatkowo stwierdzona została tytułem wykonawczych bądź innym dokumentem wynikającym z ustawy. Ponadto wymagany jest jej wpis do księgi wieczystej. Jak już zostało wspomniane, zgoda czy jakiekolwiek inne działanie dłużnika nie jest potrzebne. Wpis hipoteki przymusowej następuje na podstawie wniosku, który wierzyciel składa do sądu wieczystoksięgowego. 

Wpis hipoteki przymusowej po wszczęciu egzekucji – jakie są podstawy prawne?

Tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, czyli posiadany przez wierzyciela tytuł wykonawczy, jest główną podstawą do tego, by pożyczający mógł liczyć na wpisanie hipoteki przymusowej do kw. Co stanowi tytuł egzekucyjny? 

– zawarta przed sądem ugoda;

– prawomocne bądź podlegające natychmiastowemu wykonaniu w drodze egzekucji sądowej orzeczenie sądu; 

– prawomocne bądź podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie referendarza sądowego;

– akt notarialny, w ramach którego dłużnik poddał się egzekucji;

– inne akty, ugody i orzeczenia podlegające wykonaniu w drodze egzekucji sądowej na mocy ustawy.

Poza tym hipotekę taką ustanawia się również na bazie postanowienia prokuratora lub postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Podstawą są także: decyzje administracyjne, zarządzenie określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zabezpieczenia oraz dokument zabezpieczenia, który został wystawiony przez państwo członkowskie Unii Europejskiej i który dołączono do wniosku o podjęcie środków zabezpieczających należności (na podstawie ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych).

Dlaczego hipoteka przymusowa to dobre rozwiązanie dla wierzyciela? Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości
Przede wszystkim hipoteka przymusowa posiada rzeczowy charakter, a więc po jej wpisaniu do księgi wieczystej obciąży ona daną nieruchomość i nie będzie miało znaczenia to, do kogo w danym momencie będzie należała nieruchomość. W związku z tym wierzyciel dalej może egzekwować należność, nawet jeśli dłużnik sprzedał ją lub oddał w celu uniknięcia egzekucji. Wówczas bowiem pożyczający dochodzi zaspokojenia należności od nowego właściciela. Jeżeli więc chodzi o zależność: hipoteka przymusową a nowy właściciel, dla wierzyciela nie ma to żadnego znaczenia. Hipoteka przymusowa została stwierdzona i nie wygasa w momencie zmiany właściciela. 

Ponadto inną zaletą płynącą z hipoteki przymusowej dla wierzyciela jest fakt, że będzie on posiadał pierwszeństwo zaspokojenia. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego, kwota sprzedaży trafia do wierzycieli w odpowiedniej kolejności – wierzyciel mający zabezpieczenie w postaci hipoteki przymusowej jako pierwszy skorzysta z należności wynikających z egzekucji. 

Pierwszeństwo hipoteki przymusowej

Zgodnie z przepisami prawa, jeśli istnieje więcej niż jedna hipoteka przymusowa w przypadku danego dłużnika, pierwszeństwo ma ta, która wcześniej uzyskała wpis. Pojawia się jeszcze pytanie, czy hipoteka przymusowa ma pierwszeństwo przed umowną? Tutaj również hipoteka przymusowa jest uprzywilejowana. 

Jak ustanowić hipotekę przymusową? Wniosek o wpis hipoteki przymusowej

Pierwszym krokiem jest oczywiście uzyskanie przez wierzyciela dokumentu, który stwierdza wierzytelność. Z reguły wszystko rozpoczyna się do postępowania cywilnego, po czym dochodzi do postępowania przed sądem wieczystoksięgowym. Następnie wierzyciel, który ma już tytuł wykonawczy, musi złożyć odpowiedni wniosek o wpis hipoteki przymusowej, wzór dostępny jest między innymi w sądach czy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Taki wniosek składa się we właściwym dla miejsca nieruchomości dłużnika Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Określa się także nieruchomość wraz z numerem ksiąg wieczystych. Oprócz tego konieczne jest dołączenie wszelkich dokumentów, które będą podstawą wpisu. Należy pamiętać również o obowiązku wniesienia opłaty za wpis. 

Warto też wiedzieć, że do niedawna jeśli podstawą wniosku nie był prawomocny tytuł wykonawczy, wówczas ustanowiona była hipoteka przymusowa kaucyjna. Oznacza to, że wierzyciel miała obowiązek określenia maksymalnej kwoty hipoteki tak, by zabezpieczała ona spłatę całej wierzytelności w przyszłości. Obecnie nie istnieje dawniej funkcjonująca hipoteka przymusowa zwykła, a jej miejsce zajęła wspomniana kaucyjna, w ramach której zabezpieczana jest wierzytelność główna oraz odsetki i wszelkie koszty związane z egzekucją długu. Jeżeli więc zastanawiasz się, czy hipoteka przymusowa zabezpiecza odsetki to odpowiedź jest dość jasna: tak, zabezpiecza. Co ciekawe, rzadkością jest hipoteka przymusowa łączna i raczej się jej nie stosuje, jeśli ustawa nie stanowi inaczej. 

Czy możliwy jest zakup nieruchomości z hipoteką przymusową? Hipoteka przymusowa a kredyt hipoteczny

Zakup, podobnie jest sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, jest możliwa, tak samo zresztą jak w przypadku hipoteki umownej. Trzeba jednak wiedzieć, że nabywca takiego lokalu przejmuje także wszelkie obciążenia. Będzie on więc musiał spłacić wierzycieli hipotecznych. Jeśli jako nabywca chcesz sprawdzić, czy dana nieruchomość podlega pod hipotekę przymusową, możesz to zrobić bardzo szybko. Wystarczy, że sprawdzisz księgi wieczyste, które są jawne. Warto wiedzieć, że mieszkanie z hipoteką przymusową kupuje się z reguły za gotówkę – banki nie są chętne do przyznawania kredytów na zakup obciążonej nieruchomości.

Oczywiście dla dłużnika sprzedaż nieruchomości obciążonej taką hipoteką jest dobrą okazją do pozbycia się długu, a przy tym jest to rozwiązanie znacznie bardziej opłacalne aniżeli postępowanie egzekucyjne, które prowadzi komornik. Nie jest to łatwe zadanie, ponieważ niewiele osób zdecyduje się na zakup obciążonej nieruchomości, aczkolwiek czasem jest to jedyne rozwiązanie. 

Tak też jest w przypadku wynajmu. Zapewne większość z nas wie, czy można wynająć mieszkanie w kredytem hipotecznym – jest to jak najbardziej możliwe. Mieszkanie z hipoteką przymusową również możemy wynająć. 

Hipoteka przymusowa przykłady

Jeśli chodzi o sytuacje, w których powstaje hipoteka przymusowa ZUS może być jednym z powodów. Dlaczego? Zaległości z tytułu składek w stosunku do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych są jedną z podstaw ustanowienia takiej hipoteki. Co ciekawe, hipoteka przymusowa może być tu ustalona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Określane są w tym przypadku kwoty wynikające z wysokości należnych składek. Wówczas przykładem, który stanowić będzie hipotekę przymusową, jest chociażby częściowy udział dłużnika w nieruchomości, nieruchomość, której współwłaścicielem jest dłużnik oraz jego małżonek, a także nieruchomość, która jest współwłasnością łączną wszystkich wspólników spółki cywilnej. To z kolei znaczy, że możliwa jest hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości.

Podobnie jest w przypadku podatków. Wszelkie zaległości związane z opłacanie podatków również stanowią podstawę do stwierdzenia hipoteki przymusowej. W sytuacji, jaką jest hipoteka przymusowa, ordynacja podatkowa wskazuje, że jednostce samorządu terytorialnego oraz Skarbowi Państwa może przysługiwać taki rodzaj hipoteki i dotyczy on wszystkich nieruchomości podatnika. 

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Być może zastanawiasz się, czy hipoteka przymusowa wygasa po licytacji komorniczej. Otóż nie. W przypadku rozpoczęcia egzekucji komorniczej na nieruchomości objętej hipoteką przymusową chronione są przede wszystkim interesy wierzyciela. Zawsze korzysta on w pierwszej kolejności z należności. Istnieje tu jednak pewne ryzyko, ponieważ wówczas kwota, którą uzyskuje się w trakcie takiego postępowania, najpierw przeznaczana jest na pokrycie kosztów egzekucyjnych oraz należności alimentacyjnych i tych związanych z pracą (za 3 miesiące do wysokości najniższego wynagrodzenia), a dopiero później wchodzą w grę należności zabezpieczone hipoteką przymusową. Takie same zasady obowiązują w przypadku zależności: hipoteka przymusowa ZUS a licytacja komornicza.

Hipoteka przymusowa – wysokość

Przede wszystkim wysokość takiej hipoteki nie może przekraczać kwoty długu widniejące na wniosku tytułu wykonawczego. Oprócz zaległości dłużnika wlicza się tu również odsetki (także karne) i inne opłaty w stosunku do wierzyciela, które dłużnik będzie musiał spłacić. Ta całość to właśnie suma hipoteki przymusowej. 

Zdarza się, że z treści dokumentu dołączanego do wniosku o wpis hipoteki przymusowej nie wynika wysokość kwoty hipoteki. Wówczas nie przekracza ona połowy zabezpieczonej wierzytelności.

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej – kiedy następuje?

Czy można określić, kiedy wygasa hipoteka przymusowa? Sprawa jest tu dość prosta, ponieważ hipoteka przymusowa wygasa w momencie zniknięcia wierzytelności. Oznacza to, że jej trwanie kończy się po całkowitej spłacie należności bądź też w przypadku, gdy wartość hipoteki ulega przedawnieniu. Walcząc z hipoteką przymusową, przedawnienie nie jest niestety (choć dla wierzyciela raczej – na szczęście) takie proste. Trybunał Konstytucyjny stwierdził bowiem, że nawet jeśli wierzytelność ulega przedawnieniu, wierzyciel nadal może liczyć na egzekucję nieruchomości, co wynika z artykułu 77. ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 

A kiedy upada hipoteka przymusowa? Według artykułu 754 paragraf 1. Kodeksu prawa cywilnego, zabezpieczenie upada po miesiącu od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, które uwzględnia roszczenie podlegające zabezpieczeniu. 

Hipoteka przymusowa – jak wykreślić? 

Inaczej natomiast sprawa ma się, jeśli chodzi o wykreślenie hipoteki przymusowej. Nie dzieje się to bowiem od razu po spłaceniu wierzytelności. Wykreślenie dokonywane jest na wniosek dłużnika. Wykreślenie hipoteki przymusowej jest możliwym, a w zasadzie nawet docelowym scenariuszem. Najlepiej jest po prostu porozumieć się z wierzycielem, spłacić dług i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Co ważne, taki wniosek może złożyć również notariusz potwierdzający akt notarialny podczas sprzedaży nieruchomości. Przy tym musi on posiadać oświadczenie wierzyciela o tym, że wyraża on zgodę na wykreślenie. 

W każdym przypadku konieczny jest wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej. Składa się go w sądzie, w którym dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta. Na takim wniosku powinny znaleźć się niezbędne informacje, w tym:

– dane dłużnika;

– numer księgi wieczystej, 

– informacja o tym, że zadłużenie zostało spłacone;

– zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej

Po złożeniu wniosku zajmuje się nim sąd, dlatego też cały proces może potrwać do kilku miesięcy. 

Jeśli chodzi o wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej wzór bez problemu znajdziesz w Internecie – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości bądź też w sądzie. O czym należy pamiętać, wypełniając go? Przede wszystkim trzeba uzupełnić do czytelnie i wielkimi literami. Można to zrobić zarówno odręcznie, jak i na komputerze, najważniejsze jest jednak, aby nie było w nim żadnych skreśleń. Wypełnia się jedynie jasne pola wniosku, a wszystkie te, które pozostają niewypełnione, należy skreślić. 

Poza tym trzeba pamiętać, aby przygotować wniosek w dwóch egzemplarzach, ponieważ jeden oddaje się do sądu wieczystoksięgowego, zaś drugi jest potwierdzeniem złożenia takiego wniosku. Podobnie jak w przypadku wniosku o wpis hipoteki przymusowej, tak też i przy wniosku o wykreślenie konieczne będzie uiszczenie opłaty. 

W polu „Sąd Rejonowy” należy wpisać nazwę Sądu Rejonowego, który prowadzi Wydział Ksiąg Wieczystych właściwy dla miejsca położenia obciążonej nieruchomości.

Na odwrocie wniosku zaznacza się „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”, a także wypełnia się „Treść żądania”. Przykładową treścią może być tekst, który brzmi następująco: „Wnoszę o wykreślenie z działu IV księgi wieczystej …[numer księgi wieczystej właściwej dla nieruchomości]… hipoteki umownej na kwotę …[wartość kwoty hipoteki]… ustanowionej na rzecz …[dane wierzyciela]…

Pozostałe pola na tej stronie należy skreślić. Trzecia strona to przede wszystkim dane wnioskodawcy, przekreślając przy tym sformułowanie „uczestnik postępowania”, jeśli mowa o osobie składającej wniosek. Następnie wypełnia się pola związane z danymi wierzyciela i tutaj nie należy przekreślać wyrażenia „uczestnik postępowania” – trzeba skreślić sformułowanie „wnioskodawca”. 

Strona czwarta dotyczy załączników do wniosku, czyli zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej, dowód uiszczenia opłaty oraz dokument stwierdzający, że zadłużenie zostało spłacone. 

Hipoteka przymusowa ZUS – przedawnienie

Zapewne wielu dłużników wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych zastanawia się, czy wpis hipoteki przymusowej przerywa bieg przedawnienia. Jest to dość trudna kwestia, a według przepisów przedawnieniu nie ulegają zabezpieczone hipoteką lub zastawem należności z tytułu składek. Przy tym należności te po upływie terminu przedawnienia mogą być egzekwowane wyłącznie z przedmiotu hipoteki/zastawu do kwoty zaległych składek (i odsetek) liczonych do dnia przedawnienia. 

Jeśli natomiast chodzi o wykreślenie hipoteki przymusowej, ZUS działa na tych samych zasadach, co inni wierzyciele. Tu również przy składaniu wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej konieczne jest dołączenie zgody ZUS na wykreślenie. Oczywiście w przypadku uregulowania wszelkich zaległości jest to po prostu formalność. 

5/5 - (1 oddanych ocen)