Domy bez pozwolenia 70m2W Sejmie trwają prace nad nowelizacją Prawa budowlanego, a ich celem jest uchwalenie przepisów ułatwiających budowę niewielkich domów. Głównym założeniem projektowanych zmian miałby być dom bez pozwolenia na budowę, czyli dom, którego budowę można zrealizować w krótkim czasie, bez nadmiaru formalności. Co zakładają zmiany prawa w zakresie budownictwa jednorodzinnego i kto na nich skorzysta? 

Dom bez pozwolenia – na jakie uproszczenia możemy liczyć?

Rozwój budownictwa i stworzenie korzystnych warunków mieszkaniowych to jeden z obszarów, na który położono nacisk w Nowym Ładzie. Najważniejsze ułatwienie, jakie w tym zakresie zakłada program – Mój dom 70m2 – budzi sporo kontrowersji. Przyjrzyjmy się więc założeniom, na których opiera się pomysł budowy domu bez zezwolenia. 

Rząd chce umożliwić prywatnym inwestorom budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych (czyli wolnostojących domów), które nie będą wymagać:

  • wydania decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • ustanowienia kierownika budowy,
  • prowadzenia dziennika budowy.

Pomysłodawcom chodzi o to, by przyspieszyć proces budowy. Obecnie chcąc wybudować dom w tradycyjny sposób, musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Organ ma 65 dni na jego wydanie, ale cała procedura może przedłużyć się nawet do kilku miesięcy. W przypadku budowy na zgłoszenie, możemy wbić przysłowiową łopatę już po 21 dniach od momentu wysłania do organu kompletu wymaganych dokumentów (w tym projektu budowlanego). To z całą pewnością przyspieszy proces budowy.

Dom bez pozwolenia 70 m2, czy może 90 m2? 

Projektowane zmiany zakładają, że domy bez pozwolenia mogą mieć dopuszczalną powierzchnię użytkową w granicach 70m2. Na pierwszy rzut oka wydaje się więc, że będą to niewielkie budynki, nieprzystosowane dla rodzin z dziećmi. Nic bardziej mylnego. Według przepisów dom 70 m bez pozwolenia będzie mógł być budynkiem dwukondygnacyjnym. Sprytne podejście na etapie projektowania sprawi, że zamieszkamy w znacznie większym budynku – całkowita powierzchnia domu może wynieść nawet 140 m. Oczywiście większa powierzchnia to większe koszty budowy, dlatego przed przystąpieniem do prac warto sprawdzić stan oszczędności i poznać swoją zdolność kredytową, żeby wiedzieć, czy w razie czego będziemy mogli sięgnąć po kredyt hipoteczny.

Wymogi, które trzeba spełnić, budując dom bez pozwolenia

Wymogi, którym musi odpowiadać budynek, aby można było skorzystać z uproszczonej procedury budowy domu bez pozwolenia, to:

  • wspomniana powierzchnia użytkowa domu – maksymalnie 70m2,
  • rodzaj zabudowy – dom musi być budynkiem wolnostojącym. 

Ponadto do zgłoszenia o budowie należy dołączyć odpowiednie oświadczenia, w których inwestor zapewni, że:

  • planowana budowa będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
  • przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (jeśli inwestor nie zdecyduje się na zatrudnienie kierownika budowy).

Ustawodawca pozostawił za to dowolność w kwestii materiałów, jakich będziemy używać podczas prac: nie ma znaczenia, czy to domy murowane, czy domy z gotowych elementów, czy może domy drewniane, całoroczne – bez pozwolenia na budowę postawimy każdy z nich.

Dom 70 m2 bez pozwolenia, ale zgodny z MPZP

Domy bez pozwolenia będą musiały uwzględniać wytyczne zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danego obszaru, na którym zamierzamy wybudować dom, nie opracowano MPZP, będziemy musieli wystąpić do urzędu gminy o Warunki Zabudowy. Pomysłodawcy podkreślają, że domy bez pozwoleń na budowę mają w założeniu poprawić estetykę terenów zabudowanych, zwiększając harmonię przestrzeni. Dlatego też trwają prace nad rządowym katalogiem projektów domów do 70m2, które będzie można pobrać całkowicie za darmo.

Domy bez pozwolenia 70m2 niedostępne dla deweloperów?

Rząd od początku podkreślał, że domy bez pozwolenia 70m2 nie są narzędziem dla deweloperów, chcących skorzystać z uproszczonej procedury, żeby tanim kosztem wybudować ciasne osiedla. Dlatego początkowo projekt nowelizacji Prawa budowlanego zakładał, że na każdym 1000m2 działki będzie mógł stanąć tylko jeden dom mieszkalny. W toku prac wprowadzono zmianę, rezygnując z tych ograniczeń. Zastąpił je zapis, że obszar oddziaływania domu musi mieścić się w całości na działce, na której został zaprojektowany. To w pewnym zakresie otwiera deweloperom furtkę do działania. Z drugiej jednak strony pozostawiono wymóg złożenia oświadczenia, w którym inwestor zapewnia, że dom jest budowany w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb i nie zostanie odsprzedany. 

Dom całoroczny bez pozwolenia 70m2, a dom letniskowy bez pozwolenia – różnice

Warto podkreślić, że nowelizacja przepisów zakłada również zmiany w zakresie budowy bez zezwolenia domów letniskowych. Dotychczas taka możliwość istniała w odniesieniu do domów rekreacyjnych, których powierzchnia zabudowy nie przekraczała 35m2. Projekt zmian zakłada zwiększenie dopuszczalnej powierzchni do 70m2. Wielkość domów rekreacyjnych i domów całorocznych, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, będzie więc taka sama. W przypadku domków letniskowych wprowadzono jedna dodatkowe ograniczenia, tj. maksymalną rozpiętość elementów konstrukcyjnych do 6 m i maksymalny wysięg wsporników do 2 m. Ponadto na każdych 500 m2 będzie mógł stanąć tylko jeden dom letniskowy.

Regulacje dotyczące domów bez pozwolenia są nadal w fazie projektowej – w Sejmie wciąż trwają prace nad nowelizacją Prawa budowlanego, a trzeba pamiętać, że po uchwaleniu ustawy musi ona przejść jeszcze przez Senat. Aby mieć pewność, że przepisy będą wsparciem dla przeciętnych Polaków, a nie kolejnym ukłonem w stronę deweloperów, trzeba więc poczekać na ich ostateczny kształt.