DTI co to jestAby uzyskać wsparcie finansowe od banku na zakup mieszkania, działki budowlanej czy na realizację dużych inwestycji budowlanych, musimy wykazać odpowiednią zdolność kredytową. Często zastanawiamy się, jak banki oceniają to, czy wnioskodawca będzie w stanie regularnie spłacać zaciągnięty kredyt. Warto sprawdzić, czym jest wskaźnik DTI, co oznacza? To właśnie ten wskaźnik w dużej mierze miał wpływ na kwestię, czy bank udzieli nam finansowania. Instytucje bankowe stosowały go zwłaszcza przy analizowaniu wniosków kredytowych na wysokie sumy pieniężne, gdzie ryzyko kredytowe jest znacznie większe niż przy niewielkich pożyczkach. Od jakiegoś czasu został on zastąpiony przez inny wskaźnik. Warto sprawdzić najważniejsze informacje o DTI i nowym wskaźniku DStI.

Co to jest DTI? – zmiana DTI na wskaźnik DStI

Pojęcie wskaźnik DStI zostało sformułowane po raz pierwszy w nowelizacji Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego z 2019 roku. Właśnie w tym dokumencie KNF zalecił zarządom banków sporządzane takiego parametru przy ocenie zdolności kredytowej klientów detalicznych, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny. Zarząd banku ustala maksymalne dopuszczalne poziomy wskaźnika DStI. Jeśli zastanawiamy się, jaki powinien być maksymalny poziom wskaźnika DTI, pamiętajmy, że poziomy DStI muszą być określone w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania ryzykiem. 

Jednocześnie banki zostały zwolnione ze stosowania wskaźnika DTI (ang. Debt to Income). Ten wskaźnik określał akceptowalny stosunek sumy wszystkich zobowiązań klienta do jego bieżącego dochodu netto. Według poprzedniego stanu prawnego banki powinny udzielać kredytu hipotecznego wyłącznie tym osobom, których wskaźnik DTI wynosił maksymalnie 50% dla dochodów niższych od średniej krajowej. Z kolei maksymalna wartość wskaźnika DTI dla dochodów wyższych niż przeciętne wynagrodzenie wynosiła 65%. 

Wskaźnik DTI rekomendacja

Jak wspomniano, wraz z nowelizacją rekomendacji S wskaźnik DTI został zastąpiony przez wskaźnik DStI. Celem tego kroku ze strony KNF było wprowadzenie dokładniejszego sposobu obliczania zdolności kredytowej klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny. Długoterminowe zobowiązania na wysokie sumy pieniężne niosą duże ryzyko kredytowe, zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy. Bardzo ważne jest precyzyjne przewidzenie zdolności finansowych wnioskodawcy, aby uniknąć niewypłacalności, a co za tym idzie — wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Wskaźnik DStL uwzględniał bowiem roczne dochody i zobowiązania. Z kolei DTI bierze pod uwagę wyłącznie dane z kilku miesięcy.

DStI – co to jest?

Jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny lub gotówkowy w banku, powinniśmy zapoznać się z pojęciem wskaźnika DStI. Jest on ściśle związany z procedurami bankowymi podczas oceny zdolności kredytowej w trakcie rozpatrywania wniosków.

Wedle postanowień zawartych w rekomendacji S wskaźnik DStI (ang. debt service to income) wyraża stosunek całkowitych rocznych kosztów związanych z opłaceniem zobowiązań do całkowitego rocznego dochodu klienta. 

Do zobowiązań kredytowych zaliczane są: 

— wysokość rat spłacanych kredytów i pożyczek, 

— limit na karcie kredytowej lub na koncie, 

— wysokość rat kredytowych (czyli np. zakup na raty sprzętu w sklepie). 

Do zobowiązań innych zobowiązań finansowych zaliczane są koszty, z których klient nie może się wycofać, są to m.in. tytuły wykonawcze wynikające z przepisów prawa, czy zatwierdzonych przez ostateczną decyzję lub orzeczenie sądu.

DStI to więc nic innego jak wskaźnik, określający koszt obsługi zadłużenia w relacji do dochodu. Jest to wskaźnik wiarygodności kredytowej, gdyż na jego podstawie banki podejmują pozytywną lub negatywną decyzję kredytową.

Od kiedy obowiązuje? Banki komercyjne mają obowiązek stosowania się do wskaźnika DStI od 1 lipca 2021 roku. Natomiast banki spółdzielcze ta zmiana dotyczy dużo później, gdyż od 1 stycznia 2023 roku. 

DTI kredyt

Podczas analizy wniosków kredytowych oceniana jest głównie zdolność kredytowa klienta. Aby obliczyć ten parametr i na tej podstawie wydać decyzję kredytową, banki korzystają z różnych narzędzi. Warto wiedzieć wcześniej, jak przedstawia się nasza zdolność kredytowa, aby wnioskować o dopasowaną pod dochody kwotę kredytu. Jest to zdolność spłaty zaciągniętej pożyczki lub kredytu wraz z odsetkami i innymi opłatami w wyznaczonym terminie. Banki oceniają zatem możliwości finansowe kredytobiorcy, aby zminimalizować ryzyko kredytowe. 

Oceniając zdolność kredytową bierze się pod uwagę takie czynniki jak:

  • Uzyskiwane dochody;
  • Zobowiązania finansowe;
  • Koszty utrzymania;
  • Liczba osób na utrzymaniu;
  • Wiek i wykształcenie.

Wskaźnik DStI określa stosunek rocznych zobowiązań do rocznych dochodów, co pozwala właściwie ocenić jak przedstawia się sytuacja finansowa klienta. W zaleceniach KNF wskazuje na maksymalne poziomy DStI, po przekroczeniu których banki powinny unikać udzielania kredytu hipotecznego. Oznacza to, że jeżeli stosunek DStI będzie zbyt wysoki, czyli w przypadku zbyt dużej ilości zobowiązań w stosunku do osiąganych dochodów, to szanse na otrzymanie kredytu mieszkaniowego maleją. 

Koszt kredytu hipotecznego, zwłaszcza po podniesieniu stóp procentowych jest stosunkowo wysoki. DStI stanowi chroni przed zbyt dużą ratą kredytu w stosunku do możliwości kredytobiorcy, a także zabezpiecza interesy banków, minimalizując ryzyko niewypłacalności ze strony klienta.

Jaki powinien być maksymalny poziom wskaźnika DStI?

Komisja Nadzoru Finansowego w swoich zaleceniach określa, by instytucje bankowe unikały udzielania kredytów hipotecznych w sytuacji, gdy wartość wskaźnika DStI wynosi mniej niż:

  • 40% – w przypadku klientów detalicznych mających dochody niższe niż przeciętna wartość wynagrodzeń;
  • 50% – w przypadku klientów detalicznych mających dochody przewyższające średnie wynagrodzenie.

Jednakże samo przekroczenie maksymalnego poziomu wskaźnika DstL nie dyskwalifikuje na starcie klienta, który złożył wniosek o kredyt hipoteczny. W uzasadnionych i wyjątkowych sytuacjach jest możliwość uzyskania finansowania, nawet jeśli został przekroczony maksymalny próg DStI. 

Jak obliczyć DTI/DStI? 

Przed staraniem się o kredyt hipoteczny w konkretnym banku warto poznać swoją zdolność kredytową. Nie wystarczy zwykłe zsumowanie bieżących dochodów, wydatków i wymagalnych zobowiązań finansowych. Warto wyliczyć wskaźnik DStI – jest to proste i szybkie. 

Wskaźnik DTI, jak liczyć? Najpierw należy zsumować swoje roczne dochody netto oraz wszystkie roczne zobowiązania finansowe. Następnie wystarczy zastosować wzór na wskaźnik DStI.

Wskaźnik DStI: (suma zobowiązań rocznych/ suma dochodów rocznych)*100%

Przykład: W ciągu roku klient osiąga miesięczny dochód na rękę w wysokości 5000 zł. Miesięczne zobowiązania wynoszą 1500 zł. 

  • Roczne dochody: 5000 zł x 12= 60 000 zł
  • Roczne zobowiązania: 1500 zł x 12= 18 000 zł
  • Wskaźnik DstI = (18 000/ 60 000)*100% = 30%

Zostały osiągnięte dochody mniejsze niż przeciętne wynagrodzenie (według danych z GUS w pierwszym kwartale 2022 wynosiło ono 6338,35 zł netto). Stosuje się więc maksymalny wskaźnik na poziomie 40%. Nie został przekroczony próg, więc wniosek kredytowy zostanie przyjęty, jeżeli na podstawie innych danych bank stwierdzi, że wnioskodawca posiada zdolność kredytową.

Warto wziąć pod uwagę, że klienci, którzy nie mogą wykazać dochodów z pełnego roku kalendarzowego lub przez jego część uzyskiwali je w niższej wysokości, mogą  mieć wyższy wskaźnik DStI. Może to znacznie utrudniać uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Osoby, które mają zbyt duży wskaźnik DStl, może zainteresować pożyczka na dowód. Procedura uzyskania pożyczki jest dużo łatwiejsza niż w przypadku wnioskowania o kredyt, a otrzymane pieniądze możemy przeznaczyć na cele nieruchomościowe, np. Remont.

Jakie inne wskaźniki są brane pod uwagę podczas oceny wiarygodności kredytowej?

Przy ocenie zdolności kredytowej banki weryfikując wnioski o kredyt hipoteczny zwracają uwagę także na inne wskaźniki. Do najczęściej stosowanych należą:

  • Wskaźnik DI (ang. Disposable Income). Pozwala wyliczyć dochód rozporządzalny, czyli dochód pozostający w dyspozycji klienta po uregulowaniu wszystkich zobowiązań. Aby obliczyć wskaźnik DI należy od miesięcznego dochodu netto odjąć wszystkie obciążenia wynikające ze stałych wydatków np. kredyty, czynsz, wyżywienie.
  • Wskaźnik LtV – (ang. Loan to Value). Pozwala wyliczyć stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (np. nieruchomości czy innej formy zabezpieczenia). Im wskaźnik LtV jest niższy, tym są większe szanse na otrzymanie lepszych warunków finansowania.

DStI – podsumowanie

Jeśli po obliczeniu wskaźnika DStI okazuje się, że jest on zbyt wysoki dla otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej, postarajmy się podjąć odpowiednie kroki, by zwiększyć swoje szanse na finansowanie. Niezbędne będą większe zarobki, a także redukcja zobowiązań do spłaty. Możemy poprawić swój wskaźnik DStI wnioskując wspólnie o kredyt hipoteczny z drugą osobą, np. z partnerem. 

5/5 - (1 oddanych ocen)