Nadpłata kredytu hipotecznego zawsze jest opłacalna. Widoczne efekty nadpłaty są jednak zależne od wybranej formy nadpłacenia: skrócenie okresu finansowania czy zmniejszenie miesięcznej raty. Sprawdź, jakie rozwiązanie jest korzystniejsze i dlaczego warto nadpłacać zobowiązania hipoteczne.
SPIS TREŚCI
- Czym jest kredyt hipoteczny?
- Kiedy otrzymam kredyt hipoteczny?
- Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny
- Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?
- Czy można nadpłacić kredyt hipoteczny?
- Jak nadpłacić kredyt hipoteczny?
- Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?
- Nadpłata kredytu hipotecznego a wcześniejsza spłata
- Nadpłata kredytu hipotecznego a raty
- Kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
- Ile kosztuje nadpłacenie kredytu?
- Jak obliczyć nadpłatę kredytu hipotecznego?
- Czy warto nadpłacać kredyt przy wysokiej inflacji?
- Czy nadpłata kredytu może być dobrą inwestycją?
- Nadpłata kredytu w programach rządowych
Czym jest kredyt hipoteczny?
W pierwszej kolejności powinniśmy wyjaśnić sobie, czym w ogóle jest kredyt hipoteczny. W gruncie rzeczy jest to specyficzny produkt bankowy, który jest określany jako przynależny do grona kredytów celowych. Zgodnie ze znaczeniem tej nazwy, kredyt hipoteczny jest zaciągany w ściśle określonym celu. Inaczej mówiąc, z góry informujemy bank o tym, na co przeznaczymy otrzymane środki. Zazwyczaj mówimy o nim wtedy, gdy chcemy kupić nowy dom lub wziąć mieszkanie na kredyt. Na bazie umowy z bankiem tworzymy harmonogram przyznawania środków pieniężnych, które muszą być przeznaczone na ściśle określone działania. Tym samym od razu nie otrzymamy pełnej kwoty kredytu, ale ta zostanie rozłożona np. na kilka miesięcy lub lat. Oczywiście, to dotyczy sytuacji, w której np. planujemy zakupić działkę i wybudować dom. Inaczej wygląda sprawa wspomnianego zakupu mieszkania. Tu pełne środki otrzymamy od razu. A jakie warunki trzeba spełnić, aby w ogóle móc starać się o kredyt hipoteczny?
Kiedy otrzymam kredyt hipoteczny?
Udzielenie kredytu hipotecznego wymaga spełnienia szeregu warunków, które nie są stawiane w przypadku innych produktów bankowych. Podstawowym wymogiem jest osiągnięcie pełnoletniości, choć dla wielu banków minimalny wiek kredytobiorcy to 21 lat. Koniecznie musimy posiadać konto w banku na terenie Polski. Do niedawna wymogiem jeszcze było posiadania wkładu własnego wynoszącego 20% całej inwestycji (w takim przypadku od banku staramy się o uzyskanie maksymalnie pozostałych 80%). Wkład własny możemy mieć oczywiście większy – w praktyce im więcej sami wyłożymy, tym niższy będzie kredyt, a zatem i wysokość jego spłaty. Jeśli jednak nie mamy wkładu własnego, banki często pozwalały na zastawienie nieruchomości tytułem zabezpieczenia. Warto przy tym zaznaczyć, że ostatnimi czasy pojawiły się projekty rządowe, których ideą jest mieszkanie dla młodych bez wkładu własnego. Jednakże najistotniejsze jest posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.
Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny
Nawet wkład własny nie uratuje nas, jeśli mało zarabiamy. W tym miejscu warto wyjaśnić co to jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa. W zasadzie jest to zdolność do zaciągnięcia przez nas kredytu, a dokładniej do spłacania konkretnych rat w terminie. Na jej poziom składa się wysokość naszych zarobków pomniejszona o czynniki GUS, które mówią o tym, ile pieniędzy średnio trzeba przeznaczyć na jedną osobę w gospodarstwie domowym. Od tej różnicy odejmuje się również inne ewentualne raty, abonament i stałe opłaty na życie. Uwzględnia się tu również np. podatek od kupna mieszkania. Inaczej mówiąc, im więcej zarabiamy, tym wyższa jest nasza zdolność kredytowa. To zaś oznacza, że możemy wybrać większe raty kredytu na krótszy czas, co daje nam niższy końcowy koszt zobowiązania. Jeśli jednak dopiero z czasem poprawi się nasza kondycja finansowa, a kredyt hipoteczny zaciągnęliśmy już kilka lat temu, dobrym rozwiązaniem może być przyjrzenie się temu, jak zmieni się rata kredytu hipotecznego przy nadpłacie.
Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?
Co do zasady nadpłata kredytu hipotecznego pozwala na wcześniejsze uwolnienie się od zobowiązania, jakim jest wieloletnie uiszczanie rat kredytowych. Inaczej mówiąc, możemy to zrobić o wiele wcześniej niż przewiduje umowa. Jest w związku z tym wiele korzyści tego typu rozwiązania, nie można jednak zapominać o tym, że warunkiem koniecznym jest uzyskanie odpowiedniego kapitału. Nadpłacanie kredytu hipotecznego doskonale sprawdza się wtedy, gdy z czasem poprawiliśmy swoją sytuację finansową (np. otrzymaliśmy podwyżkę, awans pieniądze z innego źródła) i chcemy szybciej pozbyć się nieprzyjemnego w spłacaniu kredytu. Jest to dobre rozwiązanie m.in. z psychologicznego punktu widzenia, ponieważ bez widma ciągle ciążącego na nas zobowiązania jesteśmy w stanie swobodniej dysponować oszczędnościami, a także możemy myśleć o kolejnych inwestycjach. Co więcej, jeśli po prostu nadpłacimy kredyt, a nie doprowadzimy do jego całkowitej spłaty, możemy zmniejszyć wysokość raty lub też skrócić czas spłaty. Każdy ten wariant pozwoli nam na realne obniżenie ogólnych kosztów, ponieważ bank będzie musiał anulować odsetki za okres, który już nie będzie objęty kredytowaniem. Będzie musiał również proporcjonalnie dokonać zwrotu prowizji pobieranej na początku udzielania kredytu.
Czy można nadpłacić kredyt hipoteczny?
W praktycznie każdym banku mamy tego typu możliwość. Zalecane jest jednak wcześniejsze szczegółowe przeanalizowanie warunków umowy kredytowej. Dlaczego? Wynika to z faktu, że niektóre banki decydują się na ograniczenia związane z nadpłatą kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jednak jest to powiązane z dokonanie nadpłaty na początkowym etapie kredytowania. Szczegółowo zostanie to wyjaśnione w dalszej części artykułu.
Jak nadpłacić kredyt hipoteczny?
W praktyce nadpłacenie jest niezwykle proste. Wystarczy na ten sam rachunek bankowy wpłacić wyższą sumę pieniędzy. Dobrym pomysłem jest jednocześnie poinformowanie banku o chęci dokonania nadpłaty aktualnego kredytu bankowego. W tym momencie warto wiedzieć, jak nadpłacić kredyt przed terminem naliczania odsetek. Z zasady jest to wskazane wtedy, kiedy mamy oznaczony dzień normalnej spłaty raty lub też kolejnego dnia. W celu przejrzystego zapoznania się z nowymi stawkami rat można od razu udać się do placówki banku, choć z zasady powinno być również możliwe otrzymanie nowego harmonogramu spłat (również jego projekcji jeszcze przed dokonaniem nadpłaty) drogą internetową.
Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?
Kluczowe w takim przypadku jest to, że przy dokonaniu większego przelewu ma miejsce nadpłata kredytu hipotecznego, a okres kredytowania ulega skróceniu. Jak to dokładnie działa? Po prostu w ramach spłaty należnych rat musimy wpłacać sumy większe od tych, które zostały ustalone w ramach umowy kredytowej. Co więcej, choć możemy poinformować wcześniej o tym bank, w praktyce nie musimy jasno określać, ile chcemy wpłacić w danym momencie. Oznacza to, że sami decydujemy, czy i ile chcemy nadpłacić w danym momencie. Z zasady zaleca się stosować wielokrotność raty. Na przykład w danym miesiącu możemy wpłacić nawet podwójną lub potrójną ratę (a nawet jeszcze większą). Działanie tej zależności jest proste. Im szybciej dokonamy nadpłaty, tym szybciej zakończymy spłacanie kredytu dla banku. W praktyce nawet opłacanie dodatkowych rat raz na jakiś czas już w kilka lat może znacząco zmniejszyć wysokość odsetek za kredyt. Dla nas jest to zysk, dla banku zaś niekoniecznie. Nie zmienia to jednak faktu, że kredytobiorca ma prawo dokonać dodatkowej opłaty.
Nadpłata kredytu hipotecznego a wcześniejsza spłata
Domyślnie możemy skrócić okres kredytowania podczas nadpłacania kredytu. Jednak nie musimy tego robić. Możemy wybrać jedną z następujących dróg: Po pierwsze możemy wyraźnie zmniejszyć kolejne raty kredytu, zachowując jednocześnie czas spłaty w takiej formie, jaka została zapisana w umowie. Po drugie możemy jednak uznać, że bardziej opłaca się nam jak najszybciej zakończyć zakończenie zobowiązania. Oznacza to, że raty pozostaną w takiej samej wysokości, my zaś skupimy się na wcześniejszym zakończeniu umowy kredytowania. Każda opcja ma swoje zalety, pozwalając na inną formę oszczędzania.
Nadpłata kredytu hipotecznego a raty
W tym miejscu warto przyjrzeć się temu, jak zmieni się rata kredytu hipotecznego przy nadpłacie. Jeśli zdecydujemy się na pozostawienie nienaruszonego okresu kredytowania, możemy w prosty sposób obniżać kolejne raty kredytu. W praktyce może to wyglądać następująco. Jeśli wzięliśmy kredyt hipoteczny na kilkaset tysięcy złotych i okres 30 lat, mamy łącznie do zapłacenia 360 rat kredytu. Jeśli minęło od tego czasu 5 lat, mamy zapłacone 60 rat i zostało jeszcze 300 kolejnych. Pojawia się jednak dodatkowa opcja w postaci nagłego zastrzyku gotówki (np. premia, awans, spadek itp.), który sprawia, że mamy dodatkowe 50 tysięcy złotych w kieszeni. Możemy je wpłacić w celu nadpłaty kredytu. W takim przypadku miesięcznie zyskujemy niemal 300 złotych. Wiele oczywiście zależeć będzie od tego, jakie są stawki oprocentowania. Oznacza to jednak, że przez kolejne 25 lat będziemy płacić nawet kilkaset złotych miesięcznie mniej. Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby po jakimś czasie ponownie dokonać tego typu nadpłaty.
Kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
Podczas zawierania umowy kredytu decydujemy się na konkretną formę rat: malejące lub stałe. Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. W przypadku rat stałych w każdym miesiącu mamy takie same raty. Jak sama nazwa wskazuje, raty mające polegają na tym, że początkowo mamy wyższe raty, które z czasem ulegają zmniejszeniu. Każdy kredytobiorca wybiera taki rodzaj rat, który bardziej się mu opłaca. A co jeśli interesuje nas np. nadpłata kredytu hipotecznego przy ratach równych bądź malejących? Okazuje się, że właśnie ta pierwsza forma jest szczególnie opłacalna. Obniżenie rat w ten sposób przypominać będzie to, co ma mniejsze przy ratach malejących. Oznacza to, że druga opcja jest niekorzystna? To zależy. Nadpłata kredytu hipotecznego przy ratach malejących jest mniej polecana, ponieważ po kilku latach spłaty kredytu nasze raty samoczynnie się zmniejszają i w praktyce na samym początku trudno jest nam wygospodarować dodatkowe środki. Wciąż jednak może się zdarzyć, że opcja ta przyniesie nam oszczędności. Zwłaszcza wtedy, gdy w niedługim czasie po zaciągnięciu kredytów zdobędziemy środki na taką nadpłatę.
Ile kosztuje nadpłacenie kredytu?
Powinniśmy pamiętać o tym, że nadpłata kredytu nie zawsze jest czystym zyskiem dla kredytobiorcy. W ramach przepisów z 2017 roku każdy zaciągający kredyt na mieszkanie może wcześniej spłacić zobowiązanie. Należy jednak pamiętać o tym, że banki, dla których taka decyzja oznacza zmniejszenie zysków, również ma pewne zabezpieczenie. Okazuje się bowiem, że pobierana jest prowizja za nadpłatę w największych bankach. Pojawia się zatem pytanie: Jak najlepiej nadpłacać kredyt hipoteczny, aby banki nie naliczyły nam „kary”? W przypadku prowizji ze strony banków prawo do pobierania jej dotyczy jedynie pierwszych trzech lat spłaty kredytu. Również i wtedy banki nie mogą pobrać więcej niż 3% wysokości spłacanej przez nas kwoty. W przypadku wysokich nadpłat w tym okresie wciąż może to oznaczać nawet kilka tysięcy prowizji. Jest to istotne o tyle, że jeszcze przed 2017 rokiem prowizja mogła być pobierana przez cały okres kredytowania… i to bez ustalonych limitów!
Jak obliczyć nadpłatę kredytu hipotecznego?
Do tego najlepiej wykorzystać funkcjonalne kalkulatory kredytów hipotecznych. Tam trzeba podać konkretne informacje, w tym:
- Kwotę kredytu;
- Wysokość oprocentowania;
- Okres kredytowania;
- Rodzaj rat kredytu (czy są równe, czy malejące).
Dzięki temu można stworzyć własną symulację nadpłaty kredytu hipotecznego. Porównując warunki zwiększenia miesięcznej raty, którą płacimy (np. o 1000 złotych), możemy obliczyć, o ile spadną nam całkowite koszty kredytu. W ten sposób możemy również ocenić, ile dokładnie oszczędzimy. Dlaczego warto o tym pomyśleć? Okazuje się, że nadpłata nawet w postaci 1000 złotych miesięcznie może pozwolić nam na zmniejszenie całkowitych kosztów o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dokładne wyliczenia powinniśmy również otrzymać od banku, wtedy najlepiej napisać z prośbą o podanie dokładnych wyliczeń na wypadek konkretnych nadpłat. Możemy sprawdzić zarówno to, ile zyskamy przy niewielkich, ale regularnych nadpłatach, jak i to, ile zyskamy podczas dokonania jednej, dużej nadpłaty.
Czy warto nadpłacać kredyt przy wysokiej inflacji?
Jest to pytanie, które obecnie zadaje sobie każdy z nas. Rosnąca inflacja przekłada się bowiem na coraz większe stopy procentowe, w tym również na wzrost oprocentowania kredytowego. Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny przy wysokich stopach procentowych? Odpowiedź na to pytanie jest prosta: tak. Oczywiście, tak jak w każdym przypadku, powinniśmy zwrócić uwagę na to, czy jesteśmy w stanie podjąć się takiego działania. Wśród podstawowych zaleceń wskazać można przede wszystkim to, aby nie wydrenować się ze wszystkich oszczędności. Warto zostawić sobie jakiś zapas, żeby nagłe wydarzenia życiowe nie postawiły nas pod ścianą. Co więcej, jest to rozwiązanie, które zwłaszcza teraz jest dobrą inwestycją naszych oszczędności. Dlaczego tak jest?
Czy nadpłata kredytu może być dobrą inwestycją?
W zwyczajnych warunkach kredytobiorca może zastanawiać się, czy faktycznie nadpłata lub spłata kredytu jest opłacalna, ponieważ alternatywą jest umieszczenie oszczędności np. na lokacie. Kiedy warto się nad tym zastanawiać? Przede wszystkim wtedy, gdy po odjęciu podatku od zysków kapitałowych okaże się, że lokata kilkuletnia da nam większy zysk niż nadpłata kredytu hipotecznego. Czy nadpłata kredytu może być dobrą inwestycją w obecnych warunkach? W sytuacji podwyższonej inflacji, wysokich stóp procentowych, a jednocześnie stosunkowo niskich oprocentowań lokat możemy śmiało założyć, że o wiele bardziej opłacalne jest przeznaczenie oszczędności na częściową spłatę kredytu hipotecznego. W praktyce bowiem pozwoli to nam na lepsze ulokowanie tego, co dotychczas odłożyliśmy.
Nadpłata kredytu w programach rządowych
Niektóre kredyty można otrzymać w ramach konkretnych programów rządowych. O ile nadpłacanie kredytu w każdym banku może być obarczone prowizją (co zostało omówione wcześniej), proces większego spłacania rat wygląda nieco inaczej w przypadku kredytobiorców otrzymujących dopłaty rządowe. Jak wygląda nadpłata kredytu hipotecznego w MDM bądź programie Rodzina na Swoim? W przypadku MDM kredytobiorca jest zobowiązany do tego, że przez pierwsze 5 lat od dokonania zakupu mieszkania nie przekracza on nadpłatą kredytu wartości otrzymanego do wkładu własnego dofinansowania. W przypadku programu Rodzina na Swoim z nadpłacaniem kredytu hipotecznego trzeba się wstrzymać aż przez 8 lat. A co się stanie, jeśli limity podane w tych programach zostaną przekroczone? Członek programu rządowego będzie musiał wtedy zwrócić wysokość otrzymanej dopłaty, dlatego też bardzo ostrożnie powinniśmy podchodzić do nadpłacania takiego kredytu.
Podobne wpisy
