Kredyt hipoteczny to rozwiązanie dla osób, które planują kupić własne mieszkanie lub zbudować dom. Na rynku znajdziemy wiele firm, które oferują kredyty hipoteczne. Aby wybrać korzystną ofertę, najlepiej porównywać oferty poszczególnych banków, gdyż kredyt na mieszkanie może być udzielany na różnych warunkach.

PKO
RRSO2,99 %
Oprocentowanie 1,39 %
Kwotaindywidualna
Ocena9/10
Millennium Bank
RRSO2,78 %
Oprocentowanie 2,28 %
Kwotaindywidualna
Ocena8/10
BNP Paribas
RRSO2,54 %
Oprocentowanie 2,38 %
Kwotaindywidualna
Ocena9/10
CitiHandlowy
RRSO2,36 %
Oprocentowanie 2,31 %
Kwotado 3 000 000 zł
Ocena8/10
Pekao
RRSO3,34 %
Oprocentowanie 2,9 %
Kwotado 300 000 zł
Ocena8/10
OpenFinance
RRSO2,54 %
Oprocentowanie 2,38 %
Kwotaindywidualna
Ocena10/10
Expander
RRSO2,36 %
Oprocentowanie 2,31 %
Kwotado 1 000 000 zł
Ocena7/10
Oferteo kredyty hipoteczne
RRSOod 2,36 %
Oprocentowanie od 2,31 %
Kwotaindywidualna
Ocena8/10

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczne to produkty bankowe, w przypadku których zabezpieczeniem jest hipoteka. Stanowi ona rzeczowy środek zabezpieczenia wierzytelności, a więc w przypadku gdy przestaniesz spłacać kredyt, bank ma prawo przejąć twoją nieruchomość. Biorąc kredyt hipoteczny stajesz się kredytobiorcą i zobowiązujesz się do spłacenia zobowiązania w określonym terminie, przy uwzględnieniu rat, kapitału i odsetek. Warto dodać, że kredyty hipoteczne stanowią kredyty celowe, które przeznacza się nie tylko na zakup mieszkania czy domu, ale także na budowę domu oraz na zakup działki i remont nieruchomości. 

Kredyt hipoteczny – jakie warunki trzeba spełnić?

W sytuacji, gdy nie możesz pozwolić sobie na sfinansowanie zakupu mieszkania, warto zainteresować się, jakie kredyty hipoteczne oferują poszczególne banki. Należy więc porównać oferty, by móc rozpocząć całą procedurę. Kredyt mieszkaniowy jest poważnym zobowiązaniem, zaciąganym na wiele lat, dlatego nie może być on nadmiernym obciążeniem. Jeśli chodzi o warunki, jakie należy spełnić, najważniejsza jest oczywiście zdolność kredytowa. Oznacza ona Twoje zdolności do spłaty kredytu, które muszą być wystarczające do tego, aby bank uznał Cię za wiarygodnego. Zdolność kredytowa zależy od kilku czynników, w tym od wysokości zarobków oraz od tego, czy posiadasz inne zobowiązania finansowe. Im większa jest Twoja zdolność kredytowa, tym większe są szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt mieszkaniowy. Ponadto bank z pewnością chętniej przyzna Ci kredyt, jeśli będziesz zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony. 

Kolejnym warunkiem, jaki musisz spełnić starając się o kredyt na mieszkanie jest oczywiście wkład własny. Obecnie wysokość wkładu własnego wynosi 20% wartości nieruchomości, choć dostępne są także oferty, gdzie wkład własny to 10%, niemniej jednak warunkiem jest tu wykupienie dodatkowego ubezpieczenia.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Przed podjęciem decyzji o tym, że bierzesz kredyt na mieszkanie, warto zapoznać się z ofertami różnych banków, by wybrać najkorzystniejszą opcję, zwłaszcza pod kątem tego, ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego. Możesz szukać tych informacji samodzielnie, ale będzie to dość czasochłonne. Biorąc kredyt hipoteczny, ranking będzie najwygodniejszą opcją sprawdzenia kosztów w konkretnej firmie. Na koszt kredytu wpływa między innymi ubezpieczenie kredytu hipotecznego, opłata przygotowawcza, a także wakacje kredytowe i okres spłaty. Warto dodać, że oprocentowanie zależy m.in. od zmian stóp procentowych i od marży. Ponadto od tego, jaki czas spłaty Cię interesuje zależy to, jak wysoka będzie rata kredytu hipotecznego

Innymi kosztami, o których często się zapomina jest np. prowizja za udzielenie kredytu, która może wynosić od 1% do 5% wartości zobowiązania. Oczywiście najistotniejszym kosztem jest wspomniany wcześniej wkład własny.

Ranking kredytów hipotecznych 

Jeśli decydujesz się na kredyt hipoteczny, ranking będzie niezbędny do tego, aby zorientować się, która oferta jest opłacalna. Tego typu porównywarka kredytów hipotecznych umożliwia sprawdzenie warunków wszystkich banków w jednym miejscu. Dzięki temu sprawdzisz, ile może wynosić rata kredytu hipotecznego, a więc dowiesz się, czy będzie Cię stać na jego regularne spłacanie. Biorąc kredyt mieszkaniowy należy zwrócić uwagę na RRSO, oprocentowanie, prowizję oraz na całkowity koszt kredytu. Porównywarka kredytów hipotecznych dokona tej analizy za Ciebie, więc nie zajmie Ci to dużo czasu, a pozwoli uniknąć zdziwienia, gdyby okazało się, że kredyt mieszkaniowy, który zaciągnąłeś, jest zbyt trudny do spłaty.

Kredyt na mieszkanie a wkład własny

Kredyt hipoteczny wiąże się z koniecznością pokrycia wkładu własnego. Tak jak zostało wcześniej wspomniane, obecnie wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, a w niektórych przypadkach 10%. Nawet jeśli Twoja zdolność kredytowa pozwala na zaciągnięcie dużego zobowiązania, to wciąż może być to niemożliwa do zebrania kwota. Na szczęście istnieje też rozwiązanie, jakim jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, w przypadku którego zabezpieczeniem dla banku jest posiadanie przez klienta innej nieruchomości na własność. Za wkład własny w takiej sytuacji może być uznana również działka, na której stanie dom. Warto dodać, że jeśli masz 10% wkładu własnego to kolejne 10% możesz zastąpić ubezpieczeniem niskiego wkłady własnego. 

Raty kredytu hipotecznego

Biorąc kredyt hipoteczny, musisz określić na jakiś czas chcesz zaciągnąć zobowiązanie, a od tego zależeć będzie wysokość rat. Dodatkowo istnieje możliwość wyboru pomiędzy ratami równymi a malejącymi. W pierwszym przypadku na początku spłacasz przede wszystkim odsetki i niewielką sumę kapitału. Z kolei raty malejące złożone są z części kapitałowej i odsetek, które liczy się od wysokości pozostałego kapitału. Jeśli zdecydujesz się na tę opcję, początkowo będziesz spłacać większe raty, które z biegiem czasu będą maleć. 

Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny?

W celu znalezienia najkorzystniejszego kredytu hipotecznego najlepiej jest skorzystać z porównywarki. Pokaże Ci ona, ile przykładowo może wynosić rata kredytu wziętego na określony czas, jaki jest udział odsetek, ile wynosi RRSO itd. Wystarczy, że podasz kwotę kredytu, okres kredytowania i oprocentowanie nominalne. 

Oferty banków na kredyty hipoteczne:

Biorąc kredyt hipoteczny ranking pomoże Ci zorientować się, w którym banku oferta jest najkorzystniejsza. Sprawdzisz w nim między innymi takie banki jak:

  1. Kredyt hipoteczny PKO BP – okres kredytowania wynosi tu nawet do 35 lat, a bank finansuje do 90 % wartości nieruchomości, a dodatkowo prowizja wynosi tu 0%.
  2. Kredyt hipoteczny ING – w tym przypadku bank finansuje do 80% wartości inwestycji, a maksymalny okres spłaty wynosi 35 lat. Prowizja w tym przypadku to 1,80%.
  3. Kredyt hipoteczny mbank – w tym banku zaletą jest długi maksymalny okres spłaty wynoszący do 35 lat oraz niska prowizja – 0,70%. Wkład własny to 10%. 
  4. Kredyt hipoteczny Millenium – okres spłaty sięga w tym przypadki do 30 lat, bank może sfinansować do 90% wartości mieszkania; prowizja jest zerowa.
  5. Kredyt hipoteczny Pekao SA – kredytobiorca musi wpłacić minimum 10%, a okres spłaty kredytu może wynosić do 25 lat, a dodatkowo bank oferuje uproszczoną procedurę oceny w przypadku nieruchomości do 300 tys. zł, niemniej jednak pobierana jest dość wysoka prowizja – 1,99%.
  6. Kredyt hipoteczny Santander – maksymalny okres spłaty to 30 lat, osoba zainteresowana kredytem musi posiadać minimalnie 10% wartości zakupionej nieruchomości. Wadą jest tu dość wysoka prowizja wynosząca aż 3,00%.
  7. Kredyt hipoteczny BNP Paribas – czas spłaty wynosi tu do 30 lat, a bank finansuje do 80% wartości inwestycji; brak prowizji.
  8. Kredyt hipoteczny Alior – w tym banku kredyt udzielany jest z niskim wkładem własnym, a okres spłaty może sięgać do 30 lat. Prowizja wynosi 1,00%. 

Kredyt hipoteczny na dom i mieszkanie – na czym polega?

Wiemy już, jakie są przykładowe oferty bankowe. Jeśli interesuje nas kredyt na dom, musimy też zdawać sobie sprawę z tego, że poszczególne warunki udzielania takiego zobowiązania mają dwojakie źródło. W pierwszej kolejności podstawowe wymogi są określane poprzez odpowiednio przygotowane ustawy i przepisy prawne, które stanowią zabezpieczenie zarówno dla banku, jak i dla konsumenta. Drugim źródłem są wymogi stawiane przez banki. 

Starając się o kredyt na zakup domu, powinniśmy pamiętać o tym, że przepisy dają bankowi odpowiednie pole do manewru, co sprawia, że oferty poszczególnych instytucji bankowych faktycznie się od siebie różnią. Rozwiązanie tego typu jest niezwykle istotne, jeśli rzeczywiście kredyt hipoteczny na zakup domu polega na zaciągnięciu długoterminowego zobowiązania spełniającego warunki postawione przez bank. Wśród zabezpieczeń stosowanych przez instytucje bankowe jest dokonanie wpisu do hipoteki, co stanowi zabezpieczenie długu. Kredyt hipoteczny na mieszkanie jest, w przeciwieństwie do np. kredytu gotówkowego, jest kredytem celowym, nie możemy więc wydać środków na dowolne wydatki. Jest on też obarczony większą liczbą wymogów, które musimy spełnić. Część z nich została już przedstawiona, ale o czym jeszcze powinniśmy pamiętać, jeśli marzymy o zdobyciu środków finansowych na swój własny kąt?

Na jakich warunkach jest udzielany kredyt na zakup mieszkania?

Na początku warto wspomnieć o stałych zobowiązaniach, jakie należy spełnić, aby otrzymać kredyt na zakup mieszkania. Jedną z nich jest wspomniane ustanowienie hipoteki, dzięki czemu kredytodawca zabezpiecza swoje interesy. W połączeniu z celowością kredytu hipotecznego mamy pewność, że spożytkowanie kredytu na zakup mieszkania jest możliwe wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości, która została obciążona hipoteką. Innym niezwykle istotnym warunkiem jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej, a także pozytywna historia BIK. Pierwszy element szczegółowo zostanie omówiony w dalszej części materiału. W przypadku Biura Informacji Kredytowej sprawdzane jest to, czy nasze dotychczasowe spłacanie kredytów i rat przebiegało pomyślnie, czy też nie. Bardzo często to właśnie informacja w BIK determinuje to, czy otrzymamy kredyt na budowę domu, czy też nie.

Bank występuje do Biura Informacji Kredytowej o raport, który pozwoli na dokonanie ostatecznej oceny możliwości kredytobiorcy. Co ostatecznie znajduje się w raporcie BIK?

  • Szczegółowa historia zobowiązań danej osoby – dotyczy to zarówno zobowiązań kredytowych, jak i finansowych;
  • Wskaźnik aktualnej sytuacji płatniczej – informacja ta jest istotna dla kredytobiorcy, który nie jest pewien, czy nie ma jakichś opóźnień w płatnościach;
  • Historia rat poszczególnych kredytów i zobowiązań – znaleźć tu możemy opłacane faktury za urządzenia i innego rodzaju zakupy, które wzięliśmy np. w systemie ratalnym; BIK gromadzi także dane finansowe zobowiązań zaciąganych w SKOK-ach. 
  • Scoring BIK – specjalna ocena punktowa historii kredytowej. To ona określa, jakie jest ryzyko udzielenia kredytu. W przypadku wysokiej oceny punktowej banki mają większą pewność, że dany kredytobiorca będzie dokonywał terminowych spłat rat kredytu.

Wbrew pozorom raport BIK nie jest dostępny jedynie bankom, ale każdy może wnioskować o taki raport, dzięki czemu będzie miał wgląd w swoją aktualną sytuację finansową.

Poza BIK banki uwzględniają również szereg innych wskaźników kredytobiorcy. Są to: stan cywilny, wiek, ilość osób na utrzymaniu. Nie bez powodu banki ustalają górną granicę wieku pozwalającego na zaciągnięcie zobowiązania dla tego długoterminowego kredytu. Choć oficjalnie kredyty można zaciągać od 18 r.ż. duża część banków minimalny wiek określa na 21 lat.

Scoring przy kredycie hipotecznym

Jak zostało wspomniane, scoring jest oceną punktową BIK pozwalającą bankom na ocenę, czy rzeczywiście opłacalne im będzie udzielenie kredytu danej osobie. Starając się o kredyt hipoteczny, porównanie punktów uzyskanych przez potencjalnego kredytobiorcę wobec innych klientów jest szczególnie istotne. Sam scoring opiera się na wyniku uzyskanym poprzez zastosowanie starannie opracowanej formuły matematycznej. Wynik jest zestawiany z klientami, którzy już otrzymali kredyty. Jeśli masz większą ocenę punktową niż średnia kredytobiorców banku, szanse na otrzymanie kredytu wyraźnie rosną. Na ostateczną ocenę przyjmującą wartość od 1 do 100 składają się poszczególne elementy profilu klienta. Co za tym idzie, punktacja jest składową wszystkich czynników związanych z kredytami, ratami oraz wypłacalnością klienta. Co więcej, pobierając raport BIK, możemy się dowiedzieć, jak poszczególne elementy charakterystyki wpłynęły na ostateczną liczbę punktów.

Kto może starać się o kredyt na zakup domu?

Nie ma wątpliwości, że analiza tego, czy ktoś spełnia warunki do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup domu, wyraźnie wyróżnia małżeństwa bez dzieci. Każde dziecko wyraźnie zwiększa sumę stałych wydatków. Faktycznie jest tak, że samo posiadanie dużych zarobków nie jest wystarczającym argumentem za przyznaniem kredytu, choć faktycznie jest to istotne. Prześwietlenie całej historii kredytowej wnioskującego o kredyt hipoteczny na zakup domu wymaga prześwietlenia m.in. tego, czy były opóźnienia w spłacie dotychczasowych zobowiązań. Co więcej, niezwykle istotne jest zweryfikowanie zawodu kredytobiorcy. Współczesne problemy na rynku związane z pandemią dobitnie pokazały, jak sytuacja niektórych zawodów wyraźnie pogorszyła się w oczach instytucji bankowych.

Zdolność kredytowa – jak obliczyć przy kredycie hipotecznym?

Chcąc wnioskować o kredyt mieszkaniowy, możemy poczekać aż bank samodzielnie obliczy, ile dokładnie wynosi nasza zdolność kredytu hipotecznego. Pamiętajmy, że wpływ na nią ma wiele różnych czynników, a każda instytucja może brać pod uwagę inne kwestie. Zawsze jednak sprawdzane są najważniejsze aspekty, które wpływają na to, jak aktualnie przedstawia się nasza zdolność. Warto jednak przed złożeniem wniosku choćby orientacyjnie samodzielnie określić, czy mamy wysoką zdolność i czy w ogóle możemy liczyć na kredyt, a jeśli tak, w jakiej kwocie jest on realny. Jednak jak obliczyć zdolność kredytową, aby nie zajęło to zbyt wiele czasu i wysiłku? 

Oblicz zdolność kredytowa – hipoteka kalkulator 

Biorąc kredyt hipoteczny, kalkulator zdolności jest doskonałą opcją, z której jeszcze przed złożeniem wniosku powinni korzystać konsumenci. Przede wszystkim pozwala nam on określić, czy mamy jakiekolwiek szanse na kredyt hipoteczny. Kalkulator zdolności kredytowej w zaledwie kilka sekund wyliczy, na jakim poziomie aktualnie jest nasza zdolność, o jaką kwotę możemy wnioskować i jaki bank najlepiej wybrać, w zależności od konkretnej sytuacji materialnej. 

Jak obliczyć zdolność kredytowa hipoteczną? Kalkulator zdolności hipotecznej wymaga wpisania kwoty zarobków i stałych, miesięcznych kosztów, jakie wydajemy na utrzymanie nasze i naszych bliskich. Musimy wliczyć w to nie tylko opłaty związane z rachunkami za prąd, gaz, czy czynsz, ale także za internet i telefon, koszty alimentacyjne lub inne zobowiązania, które ponosimy. W przypadku spłacania rat innego kredytu, należy wliczyć miesięczny koszt do kwoty wydatków. Na tej podstawie kalkulator zdolności kredytowej hipoteczny oblicza, jak wysoka jest nasza zdolność i wyświetla listę banków, w których warto starać się o kredyt. 

Pamiętajmy, że kalkulator zdolności kredytu hipotecznego podaje jedynie orientacyjny wynik. Jest to spowodowane tym, że wypełniając poszczególne pola na witrynie, podajemy jedynie wysokość naszych zarobków i wydatków. Z kolei podczas szczegółowego badania zdolności kredytowej przez bank, brane są pod uwagę inne ważne czynniki, wpływające na to, czy otrzymamy kredyt. 

Kalkulator zdolność kredytowa na stronach banków 

Jeśli interesuje nas zdolność kredytowa, kalkulator hipoteczny na stronie banku, którego oferta zwróciła naszą uwagę, również może pomóc nam w wyliczeniu naszych szans na kredyt. Takie narzędzie działa podobnie jak wyżej wspomniane rozwiązanie. Niektóre banki umożliwiają wyliczenie wysokości zdolności kredytowej na podstawie innych danych niż tylko wysokość zarobków i stałych wydatków. Zdarza się, że możemy skorzystać z kontaktu z konsultantem, który przedstawi nam prognozę, obliczy zdolność i zaproponuje najatrakcyjniejszą ofertę. Pamiętamy, że wykorzystując kalkulator zdolności kredytowej, kredyt hipoteczny nie musi być przyznany w kwocie, jaka została podana na stronie jako orientacyjny wynik. To, jaki dokładnie kredyt otrzymamy, jest uzależnione od naszej historii kredytowej, wysokości wkładu własnego, rodzaju spłacanych zobowiązań, wpisów do rejestrów dłużników, zatrudnienia i wielu innych kwestii badanych przez bank na etapie wnioskowania. Jeśli więc chcemy sprawdzić, ile wynosi nasza zdolność kredytowa, hipoteczny kalkulator wskaże nam jedynie hipotetyczny wynik, który pomoże nam w podjęciu wstępnej decyzji o tym, gdzie i o jak wysokie zobowiązanie składać wniosek. 

Jak bank liczy zdolność kredytową?

Jak wspomniano, banki podczas analizy zdolności kredytowej zwracają uwagę na wiele kwestii, jednak niektóre z nich są absolutnie kluczowe. Mowa tutaj o:

Płynności finansowej i stabilności zatrudnienia — Wnioskując o kredyt na mieszkanie, w najlepszym położeniu są osoby pracujące na umowę o pracę na czas nieokreślony. Zaraz po nich największe szanse mają klienci na umowie o pracę na czas określony, jednak najlepiej, aby obecna umowa była już kolejną podpisaną u tego samego pracodawcy. Należy również w takiej sytuacji udostępnić promesę zatrudnienia, która zabezpieczy ryzyko nieprzedłużenia umowy. Bank dzięki temu zyska pewność, że podpiszemy kolejną umowę z pracodawcą, a więc nasza sytuacja finansowa jest stabilna. O kredyt mieszkaniowy często wnioskują także przedsiębiorcy. Wówczas dobrze, aby działalność prowadzić przez kilka lat, dzięki temu mamy większą szansę na dobre warunki. Niektóre banki akceptują jednak wniosku już po roku prowadzenia firmy, ale im dłużej mamy działalność przynoszącą zyski, tym lepiej przy wnioskowaniu o kredyt. 

Wysokości wkładu własnego — Zobowiązanie hipoteczne bez wkładu własnego obecnie jest niemożliwe do zaciągnięcia. Jak wyżej zaznaczono, minimalny wkład aktualnie musi wynosić 20% wartości kredytu lub 10% przy jednoczesnym wykupieniu ubezpieczenia niskiego wkładu lub ewentualnie innego rodzaju polis. Warto jednak wiedzieć, że im wyższy wkład własny posiadamy, tym lepiej zostaniemy odebrani przez bank podczas wnioskowania o kredyt. Jest to bardzo istotne zwłaszcza jeśli np. prowadzimy firmę niedługo lub nie mamy długiego stażu pracy. 

Historia kredytowa w BIK — Najczęściej historia kredytowa jest istotna w przypadku zaciągania innego rodzaju kredytu, np. gotówkowego. Nie oznacza to jednak, że w przypadku wnioskowania o zobowiązanie hipoteczne, banki omijają ten czynnik. Wręcz przeciwnie, jest on jednym z kluczowych, które są badane już na początku rozpatrywania wniosku. Chodzi przede wszystkim o to, że jeśli składający wniosek ma negatywną ocenę w BIK-u, dalsze badanie jego zdolności okazuje się dla banku pozbawione sensu. W przypadku, gdy nie spłacaliśmy wcześniejszych kredytów na czas, raczej wysoki kredyt mieszkaniowy nie zostanie nam udzielony. Ważnym jest fakt, że możemy poprawić scoring w BIK poprzez zaciąganie kredytów i spłacanie ich w terminie lub nawet przed czasem Na taki krok decyduje się wiele klientów planujących w przyszłości wnioskować o zobowiązanie hipoteczne. Bowiem wystarczą zakupy na raty lub niewielkie pożyczki, aby ocena historii kredytowej wzrosła. Świetnym sposobem jest karta kredytowa, która znacznie podnosi scoring BIK. 

Brak długów i wpisów do rejestrów dłużników — Posiadając negatywne wpisy do rejestrów zadłużonych (np. KRD), możemy zapomnieć o udzieleniu kredytu na zakup mieszkania czy budowę domu. W takim przypadku konieczne jest spłacenie wszystkich zaległości i zadbanie o usunięcie negatywnych notek, a także poprawienie zdolności w BIK. Kwestia ta dotyczy nie tylko długów z tytułu zobowiązań bankowych, ale również podatkowych, alimentacyjnych i innego rodzaju zaległości. Z kolei, jeśli nadal spłacamy jakieś zobowiązanie w terminie, czyli mamy dług wobec banku, ale regulujemy go dotrzymując warunków umowy, nie ma przeciwwskazań do wnioskowania o kolejny kredyt. Liczy się jednak kwota pozostała do spłaty, czas kredytowania oraz terminowość.

Porównywanie kredytów hipotecznych – jak określić, czy zarabiam dostatecznie dużo?

Choć zarobki nie są wystarczającym argumentem za tym, aby otrzymać kredyt hipoteczny, konieczne jest zweryfikowanie, czy rzeczywiście spełniamy wymogi i w tym zakresie. Kluczowe jest określenie, jaka będzie rata, jeśli weźmiemy kredyt hipoteczny. Porównywarka pozwala nam na określenie, jaka byłaby miesięczna rata zobowiązania. Co za tym idzie, możemy zestawić ją z naszymi zarobkami. Warto przy tym pamiętać, że inaczej ocenia się sytuację finansową osoby samotnej, małżeństwa, a jeszcze inaczej rodziny z dziećmi. Na kształt raty kredytu może wpłynąć m.in. to, ile kosztuje nieruchomość, na której postawimy dom, ale i czas spłaty kredytu. Ranking kredytów mieszkaniowych wskazuje nam wyniki, które powinniśmy zestawić z naszymi miesięcznymi zarobkami. Zakłada się, że rata kredytu hipotecznego powinna wynosić maksymalnie 30% wynagrodzenia netto wspólnych dochodów kredytobiorcy oraz osoby, z którą pozostaje w związku. W takim przypadku porównywarka kredytów mieszkaniowych powinna być wykorzystywana do szczegółowej analizy tego, który bank realnie przedstawia korzystną dla nas ofertę. Dzięki temu możemy również ocenić, czy w danej sytuacji możemy skierować się do danej instytucji bankowej.

Co, jeśli moja pensja jest niska?

Są sytuacje, w których przeglądamy ranking banków hipotecznych i stwierdzamy, że nie spełniamy warunków żadnej z ofert. Jeśli ranking przedstawia wyniki uzyskane poprzez wprowadzenie konkretnych warunków w kalkulatorze kredytu hipotecznego, z powodzeniem możemy poszukać lepszych warunków umożliwiających nam wzięcie kredytu. W sytuacji, w której znamy wartość naszego przyszłego mieszkania (i nie podlega ona negocjacjom) parametrem, który nas zainteresuje, będzie czas spłaty kredytu. Wraz z wydłużeniem tego okresu zwiększy się końcowy koszt kredytu, ale z kolei zdołamy zmniejszyć wysokość miesięcznej raty. Analizując ranking hipoteczny, powinniśmy zwrócić uwagę na wysokość kwoty kredytu, którą wpisaliśmy. O ile wartość mieszkania bądź domu pozostaje niezmienna, o tyle często popełnianym błędem jest wpisywanie w kalkulatorze kwoty uwzględniającej wkład własny. Przykładowo, jeśli koszt budowy domu wynosi 500 000 złotych, a wkład własny to 20%, wiemy, że musimy posiadać 100 000 złotych własnych środków pieniężnych. Chcąc uzyskać realnie interesujący nas ranking kredytów na budowę domu, powinniśmy wpisać w kalkulatorze kwotę 400 000 złotych kredytu, ponieważ taką właśnie sumę chcemy otrzymać. Tymczasem wielu potencjalnych kredytobiorców wpisuje w tym oknie pełną wartość nieruchomości, co powoduje zawyżenie wysokości miesięcznej raty kredytowej.

Jak wypełnić wniosek o kredyt mieszkaniowy?

Pierwszym i najważniejszym dokumentem, który musimy złożyć w wybranym banku ubiegając się o kredyt, jest wniosek kredytowy. Najczęściej przyjmuje on formę gotowego druku bankowego, który znajdziemy na stronie www banku lub w siedzibie, jeśli chcemy złożyć go osobiście. Zdarza się także, że klienci mogą wypełnić taki formularz w formie elektronicznej, wstępnie wnioskując o kredyt na mieszkanie czy dom przez internet. 

Niezależnie od tego, jaką formę wniosku o kredyt wybierzemy, w każdym musimy podać kilka podstawowych informacji. Pamiętajmy także, że każdy bank może wymagać podania innych danych. Absolutnie konieczne są:

— Data i miejsce złożenia wniosku kredytowego;

— Dane osobowe wnioskodawcy i adres zamieszkania;

— Typ kredytu, o który wnioskujemy, w tym przypadku hipoteczny;

— Koszt planowanej inwestycji (zakupu mieszkania, działki, lokalu, budowa domu itp.);

— Rynek, z którego chcemy pozyskać nieruchomość (pierwotny, wtórny);

— Wysokość wkładu własnego, jaki posiadamy. Muszą być to środki własne;

— Kwota kredytu, o który wnioskujemy;

— Okres kredytowania, jaki nas interesuje;

— Rodzaj oprocentowania kredytu (stałe lub zmienne).

Oprócz tego jako załącznik musimy dodać do wniosku oświadczenie o dochodach w formie papierowej lub elektronicznej. Jeśli składamy formularz przez internet, zazwyczaj po wypełnieniu wniosku głównego, strona automatycznie wyświetla nam taki dokument, w którym podajemy najważniejsze informacje o naszych finansach. Mowa tutaj o wysokości wydatków, które ponosimy co miesiąc na życie, o wysokości zobowiązań stałych np. kredytowych lub alimentacyjnych, oraz o wysokości zarobków. Konieczne jest również podanie źródła finansowania lub kilku źródeł, jeśli np. pracujemy w kilku firmach. W tym miejscu wpisujemy dane pracodawcy lub pracodawców, czy też dane naszej firmy w przypadku prowadzenia działalności. 

Co po złożeniu wniosku o kredyt?

W zależności od wybranej formy wnioskowania, czekają na nas inne procedury. W przypadku złożenia wniosku online, musimy potwierdzić naszą tożsamość, wykonują weryfikacyjny przelew na kwotę 1 zł. Dzięki temu bank zyskuje potwierdzenie, że formularz jest składany przez właściwą i wiarygodną osobę. Jest to niezbędne podczas wypełniania wniosku o kredyt przez internet. Na późniejszym etapie bank rozpoczyna weryfikację wniosku, o czym zostaniemy poinformowani mailowo. Wydawana jest wstępna decyzja kredytowa. Jeśli jest pozytywna, możemy przejść do dopełniania dalszych formalności, np. Dołączenia niezbędnych dokumentów. 

Jeśli o kredyt mieszkaniowy wnioskujemy w oddziale banku, naszą tożsamość potwierdzamy poprzez okazanie dowodu osobistego. Dane z dokumentu tożsamości są porównane przez pracownika banku, który weryfikuje ich poprawność. Następnie również oczekujemy na wydanie wstępnej decyzji kredytowej. W przypadku pozytywnego wyniku, przechodzimy do dalszych procedur, przez które przeprowadzi nas nasz opiekun hipoteczny danego banku.

Dokumenty niezbędne przy staraniu się o kredyt hipoteczny

Wiesz już, jakie zobowiązanie chcesz zaciągnąć, ponieważ przejrzałeś ranking? Kredyt hipoteczny, a raczej staranie się o jego uzyskanie wymaga przedstawienia odpowiedniej dokumentacji. W związku z celowością tego kredytu konieczne jest przedstawienie większej ilości dokumentów. O czym powinniśmy pamiętać, jeśli interesuje nas zaciągnięcie kredytu na zakup domu?

  • Dowód osobisty – jest to podstawowy dokument, który jest wymagany przy każdym kredycie;
  • Dokumenty dochodowe – są one związane z konkretnymi typami zatrudnienia:
    • W przypadku umowy o pracę – konieczne jest zaświadczenie o posiadaniu zatrudnienia, a także (bądź ewentualnie) historia rachunku. Ten typ zatrudnienia jest najlepiej oceniany przez banki.
    • W przypadku umowy zlecenie – PIT za rok ubiegły, a także aktualna umowa oraz zaświadczenie o posiadanych dochodach. Konieczne jest również przedstawienie wyciągu z rachunku. Ten typ zatrudnienia ma o wiele większy problem przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy. Ranking w sieci nie stosuje rozróżnienia na typ zatrudnienia i warto o tym pamiętać.
    • W przypadku prowadzenia własnej działalności gospodarczej – niezbędne jest przedstawienie Księgi Przychodów i Rozchodów (KPIR) oraz PIT za rok poprzedni. Jednocześnie KPIR należy przedstawić narastająco za rok obecny, a także szczegółowo rozliczone KPIR za ostatnie 3 miesiące. Również i tu konieczne jest przedstawienie wyciągu z rachunku.
  • Dokumenty dotyczące konkretnej działki budowlanej – dotyczy to m.in. potwierdzenia, że jesteśmy jej właścicielem, możemy budować na niej dom. Zazwyczaj uwzględnia się tez umowę przedwstępną z dotychczasowym jej właścicielem, jeśli kredyt hipoteczny uwzględnia również zakup działki.
  • Dokumenty dotyczące budowy domu:
    • Dziennik budowy,
    • Projekt budowlany – kosztorys przedsięwzięcia jest kluczowy w ocenie, czy wnioskowana kwota kredytu hipotecznego będzie wystarczająca,
    • Pozwolenie na budowę,
    • Otrzymana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Spłata kredytu mieszkaniowego 

Jeśli wniosek o kredyt zostanie rozpatrzony pozytywnie, a my podpiszemy umowę z bankiem i zrealizujemy planowaną inwestycję, pozostaje nam dopełnienie jej warunków. Mowa przede wszystkim o spłacie zobowiązania hipotecznego, która będzie przebiegała w zależności o wybranej przez nas, czy też zaproponowanej przez bank formy oprocentowania oraz rodzaju rat miesięcznych. Do umowy zawsze jest dołączony harmonogram spłat, który ułatwi nam zadanie. Możemy regularnie do niego zaglądać, aby sprawdzić, jak wysokie raty musimy płacić. Jest to ważne zwłaszcza w przypadku wybrania rat malejących lub równych. W harmonogramie są zawarte wszelkie najważniejsze parametry związane z kosztami kredytowania. 

Raty równe — Wybierając raty równe kredytu hipotecznego początkowo spłacamy odsetki zobowiązania i niewielki kapitał. Ich wysokość może jednak zostać zmieniona z biegiem czasu. 

Raty malejące — Spłacając takie raty, uiszczamy kwotę będącą sumą części kapitałowej i odsetek naliczanych przez bank od wysokości kapitału pozostałego. Decydując się na takie rozwiązanie, na początku spłaty kredytu uiszczamy wyższe raty, które po ustalonym czasie maleją. 

Kiedy rozpoczynamy spłatę kredytu?

Podstawowe pytanie, jakie zadają sobie konsumenci zaciągający kredyt, brzmi: kiedy rozpoczynamy spłatę zobowiązania? Najczęściej zawarte w umowach bankowych zapisy wskazują, że pierwszą ratę musimy przelać na wskazane konto w ciągu miesiąca od udzielenia kredytu. Dokładną datę zapłaty miesięcznej raty znajdziemy w dołączonym do umowy harmonogramie spłat, który pomoże nam w dopilnowaniu terminów. Inaczej sytuacja przedstawia się, jeśli kredyt jest wypłacany w kilku transzach. Wówczas mamy do czynienia z tzw. karencją spłaty kapitału. Polega ona na tym, iż kredytobiorca spłaca początkowo jedynie odsetki od części kredytu, która została uruchomiona. Zazwyczaj na początku koszty są więc nieduże, a z biegiem czasu wzrastają aż do momentu, gdy całość zaciągniętego zobowiązania zostanie wypłacona przez bank. Na tym etapie kredytobiorca musi spłacać kapitał z odsetkami według harmonogramu. 

Nadpłata kredytu a wcześniejsza spłata

Podczas spłaty zobowiązania może nadejść moment, w którym będziemy chcieli skorzystać z nadpłaty kredytu mieszkaniowego. Warto wiedzieć, że nadpłata to zupełnie inna kwestia niż wcześniejsza spłata kredytu. Ta druga polega na uiszczeniu do banku całej kwoty, która pozostała nam do spłaty w ramach kredytu. Z kolei, jeśli chodzi o nadpłatę, w tym przypadku kredytobiorca uiszcza większą kwotę niż miesięczna rata określona przez harmonogram. Możemy więc przykładowo przelać kilka rat w jednym przelewie, nadpłacając tym samym kredyt i skracając czas kredytowania i obniżając wartość aktualnej raty. Nadpłacając zobowiązanie możemy więc wpłynąć na zmniejszenie całkowitego kosztu kredytu, dzięki skróceniu czasu spłaty. 

Okres kredytowania – porównywarka najlepszych ofert

Przeglądając ranking najlepszych kredytów hipotecznych mamy możliwość określenia tego, jak długo chcemy spłacać dane zobowiązanie. Siłą rzeczy najkorzystniejszą sytuacją jest maksymalne obniżenie okresu kredytowania tak, aby pozbyć się tego zobowiązania. Jak zostało jednak zauważone wcześniej, czasem konieczne jest wydłużenie okresu kredytowania, aby osiągnąć ratę, którą będziemy w stanie spłacić. Jak długo zazwyczaj spłaca się taki kredyt? W większości przypadków hipoteka jest zaciągana na 25 lub 30 lat, choć nie brakuje również kredytów hipotecznych zaciąganych aż na 35 lat bądź zaledwie na 15 lat. W związku z tym, że kredyt jest długoterminowy, zwyczajowo przyjęło się, że ostatecznym wiekiem w spłacie kredytu jest wiek 70 lub 75 lat. Co to oznacza w praktyce? Osoba mająca 40 lat może otrzymać kredyt na maksymalnie 30-35 lat, a z kolei 50-latek będzie miał maksymalny okres kredytowania obniżony o 10 lat. Co to oznacza, gdy staramy się o kredyt na mieszkanie? Ranking, który tworzymy poprzez podanie m.in. okresu spłaty kredytu, powinien uwzględniać to, czy rzeczywiście instytucja bankowa zgodzi się na preferowany przez nas okres kredytowania.

Ile ostatecznie kosztuje kredyt na dom?

Manipulowanie poszczególnymi parametrami kalkulatora pozwala nam na wybranie najbardziej dogodnych warunków kredytu na zakup mieszkania. Przeglądając poszczególne wyniki, szybko przekonamy się jednak, że całkowity koszt kredytu jest wyraźnie wyższy niż kwota, którą otrzymujemy. W przypadku rankingu najlepszych kredytów hipotecznych wskaźnikiem na to wpływającym jest wysokość RRSO. Jest to określenie na Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Wysokość tego wskaźnika jest uwarunkowana poszczególnymi parametrami tego kredytu. Jest to suma m.in. oprocentowania, prowizji, ubezpieczenia (jeśli jest obowiązkowe) oraz innych czynników biorących udział przy określaniu wysokości kosztów wzięcia kredytu. Dlaczego jest to tak ważne?

Kredytobiorcy bardzo często oceniają oferty banków poprzez spojrzenie na jeden parametr: oprocentowanie. Jest to błąd, ponieważ część banków może mieć takie samo oprocentowanie, a ich RRSO może się zdecydowanie różnić. Przyczyną takiego stanu rzeczy może być m.in. większa prowizja dla banku bądź konieczność ubezpieczenia kredytu. Warto przy tym pamiętać, że jeśli ubezpieczenie jest opcjonalne, nie zostanie to uwzględnione w rankingu hipotecznym. Jeśli jednak jesteśmy zainteresowani takim ubezpieczeniem, realny koszt zobowiązania wyraźnie wzrośnie.

Przykładowe porównanie różnych ofert kredytowych

W tym miejscu warto przedstawić to, jak faktycznie wygląda przykładowe korzystanie z rankingu najlepszych kredytów hipotecznych. Na początku musimy wybrać w kalkulatorze kredytów hipotecznych dwa parametry. Pierwszym jest suma pieniędzy, które potrzebujemy. Drugą jest czas spłaty kredytu. W przypadku wskazywania kwoty pamiętajmy, że powinien być to koszt budowy lub zakupu domu z odjętym wkładem własnym. W przypadku, gdybyśmy potrzebowali 400 000 złotych (koszt przedsięwzięcia to pół miliona złotych) faktycznie manipulować będziemy jedynie okresie kredytowania. Przy wyborze 25 lat najlepsze oferty to:

1.PKO BP

  • Rata: 1 728,22 zł
  • Oprocentowanie: 2,21%
  • Prowizja: 0,00%
  • RRSO: 2,18%
  • Kwota do spłaty: 518 466,36 zł

2. Bank Millennium

  • Rata: 1 762,41 zł
  • Oprocentowanie: 2,34%
  • Prowizja: 0,00%
  • RRSO: 2,37 %
  • Kwota do spłaty: 528 723,00 zł

3. Bank Pekao:

  • Rata: 1805,62 zł
  • Oprocentowanie: 2,38%
  • Prowizja: 1,99%
  • RRSO: 2,59%
  • Kwota do spłaty: 541 686,00 zł

W przypadku, gdybyśmy uznali, że jest to zbyt wysoka miesięczna rata, możemy sprawdzić, jak wyglądałaby sytuacja w przypadku 30 lat trwania czasu spłaty kredytu. Wyniki przedstawiają się następująco:

1.PKO BP

  • Rata: 1 515,07 zł
  • Oprocentowanie: 2,21%
  • Prowizja: 2,19%
  • RRSO: 2,19%
  • Kwota do spłaty: 545 424,12 zł

2.Bank Millennium:

  • Rata: 1 547,41 zł
  • Oprocentowanie: 2,34%
  • Prowizja: 0,00%
  • RRSO: 2,37%
  • Kwota do spłaty: 557 067,60 zł

3.Bank Pekao:

  • Rata: 1 586,60 zł
  • Oprocentowanie: 2,38%
  • Prowizja: 1,99%
  • RRSO: 2,56 %
  • Kwota do spłaty: 571 176,00 zł

Jak widać na powyższych przykładach, niezmienne pozostały warunki prowizji oprocentowania oraz RRSO w poszczególnych instytucjach bankowych. Obniżeniu uległy również wysokości miesięcznej raty kredytowej. Kluczowe jednak jest to, że wyraźnie wzrosły końcowe koszty zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby starając się o kredyt hipoteczny próbować obniżyć okres spłaty np. do 15 lat. Choć wyraźnie wzrośnie przez to wysokość miesięcznej raty, jest to działanie szczególnie opłacalne, jeśli nasze obecne zarobki pozwalają nam na podjęcie się tego kroku. Dzięki temu możemy o wiele szybciej zakończyć nasze zobowiązanie wobec banku. Również i wtedy warto przyjrzeć się najkorzystniejszym na rynku ofertom.

Jak wybrać najlepszy kredyt w rankingu?

Dostępne rankingi hipotecznych kredytów wskazują nam najlepsze oferty bankowe, na które warto zwrócić uwagę, wybierając zobowiązanie. Zdarza się jednak, że niektóre z nich mają bardzo podobne parametry. Wówczas nie zawsze wiemy, która oferta okazuje się najkorzystniejsza. Warto więc wybierać kredyt wedle poszczególnych warunków:

Najniższe RRSO kredytu hipotecznego — Jest to jeden z najważniejszych wskaźników, jeśli szukamy najtańszego kredytu. RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, zawiera wysokość większości kosztów kredytowych, jakie ponosimy. Nie są wliczane w nią jedynie prowizje i inne dodatkowe opłaty pobierane przez niektóre banki. Warto więc wybierać taki kredyt, który ma najniższe RRSO, zwłaszcza jeśli chcemy, by ogólny koszt zobowiązania nie był zbyt wysoki. 

Najniższy koszt całkowity — Oprócz RRSO, warto zwrócić uwagę także na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Jak wspomniano wyżej, może wynosić on więcej niż wskaźnik RRSO, gdyż są wliczane do niego prowizje i inne opłaty. Mogą to być koszty za udzielenie zobowiązania, czy też opłaty w związku z wykupionym ubezpieczeniem. Podobnie jak w przypadku RRSO, również tutaj, im mniej wynosi całkowity koszt, tym lepiej dla kredytobiorcy. 

Niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego — Nie bez znaczenia pozostaje również oprocentowanie. Jeśli chcemy skorzystać z atrakcyjnej oferty, która nie narazi nas na zbyt wysokie koszty, wybierajmy kredyt z niskim oprocentowaniem. Pamiętajmy jednak, że ogólny koszt kredytu i RRSO to kwestie wpływające na to, czy ostatecznie zapłacimy mniej. Może zdarzyć się, że jedna oferta będzie posiadała niższe RRSO i wyższe oprocentowanie, a druga warunki odwrotnie. Wówczas, jeśli chcemy, aby ogólne koszty były mniejsze, wybierzmy kredyt z wyższym oprocentowaniem i niskim RRSO. 

— Wysokość raty i czas spłaty — Te dwie kwestie są od siebie zależne, gdyż wybierając dłuższy czas kredytowania, najczęściej możemy liczyć na niższą ratę miesięczną. Jeśli więc nasze zarobki nie są aż tak duże, aby spłacać co miesiąc wysoką ratę (np. kilka tysięcy złotych), lepiej jest wydłużyć czas spłaty. Z kolei, jeśli możemy pozwolić sobie na comiesięczny przelew wyższej kwoty, a wolimy krócej spłacać zobowiązanie, wybierajmy kredyty z krótszym okresem kredytowania. Pamiętajmy jednak, aby przy wyborze brać pod uwagę także wyżej wspomniane czynniki.